ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / 5. Inhaltliche Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung

Auf Mieterseite ist für einen erfolgversprechenden inhaltlichen Angriff auf eine Betriebskostenabrechnung erforderlich, dass er substantiierte Einwendungen gegen einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorbringt; ein pauschales Bestreiten einzelner oder aller Posten oder allgemeine Beanstandungen sollen nach h.M. nicht ausreichend sein (LG Itzehoe, Urt. v. 27.7.2012 – 9 S 23/11, NJOZ 2013, 491; LG Bochum, Urt. v. 8.4.2005 – 10 S 76/04, ZMR 2005, 863 „erhebliche Bedenken gegen die Heizkostenabrechnung”; Grüneberg/Weidenkaff, § 556 Rn 13; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn 444). Die Einwände des Mieters müssen so erheblich sein, dass bei deren Wahrunterstellung, die konkreten Posten der Betriebskostenabrechnung fallen würden, es ist folglich zu fordern, dass der Mieter z.B. Rechenfehler, falsche Zahlen, einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, falsche Umlageschlüssel und/oder eine fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen innerhalb der Einwendungsfrist vortragen muss, anderenfalls ist er damit, weil zu spät vorgetragen, ausgeschlossen.

Praxishinweis:

Die in der Praxis häufig anzutreffende Rüge des Mieters, das Abrechnungsergebnis sei insgesamt zu hoch, wird sich typischerweise so auslegen lassen, dass der Mieter den Rechenschritt „Einzelbetriebskosten abzüglich Vorauszahlungen” beanstandet. Sofern der Mieter zusätzlich Belegeinsicht verlangt, ist erforderlich, dass der Mieter diesen Anspruch hinreichend konkret und fristgerecht beim Vermieter geltend macht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 444).

Wenn eine hinreichend konkrete Rüge vorliegt, ist umstritten, ob der Mieter sich auf einfaches Bestreiten der Rechtsmäßigkeit beschränken darf oder ob er substantiiert vortragen muss. Nach vorzugswürdiger und wohl h.M. ist zu fordern, dass der Mieter zur ausreichenden Substantiierung seiner Rüge zuvor Belegeinsicht verlangen muss und nur solche Rügen fristgerecht erhoben worden sind, welche der Mieter auch ohne eine Belegeinsicht spezifizieren konnte. Mit anderen Worten: Rügen, die der Mieter durch eine vorherige Belegeinsicht substantiieren könne, aber eine Belegeinsicht nicht verlangt hat, sind unbeachtlich (LG Hamburg, Urt. v. 9.1.2018 – 334 S 31/16, WuM 2018, 88; AG Erfurt, Urt. v. 15.3.2018 – 4 C 107/17, ZMR 2018, 601; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 445 m.w.N.).