ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / c) Folgen einer verschuldeten und unverschuldeten Versäumung der Abrechnungsfrist

Der verschuldet verspätet abrechnende Vermieter verliert jegliche Nachforderungsansprüche der Nebenkostenabrechnung, da ab Fristablauf das Verschlechterungsverbot zugunsten des Mieters wirkt. Das gilt auch für Vorauszahlungen von Nebenkosten, die der Mieter pflichtwidrig nicht geleistet hat, da diese nach Fristablauf nicht mehr aus dem Mietvertrag verlangt werden können, sondern nur über das Abrechnungssaldo einer rechtzeitigen Nebenkostenabrechnung (BGH, Urt. v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10, NZM 2013, 85; Müko-BGB/Zehelein, § 556 BGB Rn 51). Der Vermieter kann nach Fristablauf weder eine frühere Abrechnung insgesamt korrigieren noch Einzelpositionen zulasten des Mieters verändern (BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219; kritisch hierzu zu Recht Müko-BGB/Zehelein, § 556 BGB Rn 51). Nach richtiger Meinung handelt es sich aber bei einem Differenzbetrag aufgrund nicht gezahlter Vorauszahlungen nicht um eine Nachforderung aus einer Abrechnung i.S.v. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, sodass der Vermieter auch nach Fristablauf den Saldo verlangen kann, in der Höhe allerdings begrenzt durch die Summe der pflichtwidrig nicht gezahlten Vorauszahlungen (BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NZM 2008, 35; LG Berlin, Urt. v. 29.12.2017 – 63 S 41/17, GE 2018, 194).

Ist die Fristversäumnis zunächst entschuldigt, so muss der Vermieter spätestens drei Monate nach Wegfall des Abrechnungshindernisses die Abrechnung dem Mieter zuleiten, anderenfalls tritt die Ausschlusswirkung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ein (BGH, Urt. v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350).

Praxishinweis:

Als Sanktion der Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist kann der Vermieter auch keinen Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) mehr geltend machen, sofern der Vermieter bereits ein Guthaben wegen zu hoch angesetzter Vorauszahlungen oder infolge fehlerhafter Berechnung errechnet und an den Mieter ausgekehrt hat (BGH, Urt. v. 3.5.2011 – VIII ZR 139/10, WuM 2011, 421). Eine Ausnahme soll nur ganz ausnahmsweise gelten, wenn ein offensichtlicher Abrechnungsfehler vorliegt, der für den Mieter unschwer zu erkennen ist und der vom Vermieter unverzüglich nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert wird, da dann ein mieterseitiges Berufen auf den Fristablauf gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB verstoßen soll (BGH, Urt. v. 30.3.2011 – VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957).