ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / I. Vorbemerkung

Der nachfolgende Beitrag wird sich mit häufigen Problemfeldern im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen der Vermieterseite bei der Wohnraummiete auseinandersetzen, wobei dabei auch die praktisch relevantesten Einwendungen und das Belegeinsichtsrecht der Mieterseite beleuchtet werden. Zudem wird auf Vermieterseite herausgearbeitet, welche Voraussetzungen für eine fristgerechte Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB vorliegen müssen und welche Folgen eine verschuldete bzw. nicht verschuldete Versäumnis der Abrechnungsfrist haben könnte.

In der mietrichterlichen Praxis wird häufig (auch) über die Berechtigung einzelner oder mehrerer Abrechnungsposten von einer oder mehrerer Betriebskostenabrechnungen gestritten, was nicht selten zu aufwändigen und mitunter, selbst für den juristischen Experten aufgrund der technischen Schwerpunktsetzung einzelner Fragen, schwer nachvollziehbaren Problemstellungen führen kann, die nur unbefriedigend durch Urteil zu lösen und v.a. für die Zukunft zu befrieden sind. Eine Befriedung der Streitparteien ist auch deshalb oft schwer zu erreichen, da häufig Betriebskostenabrechnungen formale Fehler aufweisen, die entweder gar nicht oder nur sehr eingeschränkt nachträglich geheilt werden können, sodass in diesem Zusammenhang ergehende Urteile bei den Parteien oftmals dazu führen, dass bei Erhalt der zukünftigen Betriebskostenabrechnung erneut vor Gericht gestritten wird. Zur Vermeidung häufiger Probleme im Zusammenhang mit der Abrechnung von vorausgezahlten Betriebskosten durch den Vermieter, ist es für beide Mietvertragsparteien daher durchaus lohnend, die Grundzüge der gesetzlichen Anforderungen ausgehend von § 556 BGB zu verinnerlichen und sodann im laufenden Mietverhältnis auch tatsächlich zu leben, um potenziell jährlich wiederaufflammende Streitherde von vornherein auszuräumen.

In der mietrichterlichen Praxis kommen dabei am häufigsten die Fallgestaltungen einer Betriebskostenpauschale einerseits und einer monatlichen Vorauszahlung der Betriebskosten mit jährlicher Abrechnung andererseits sowie die damit im Zusammenhang stehenden Rechtsschwierigkeiten vor. Nicht selten streiten die Parteien auch darüber, ob vertraglich eine Pauschale vereinbart wurde, was in aller Regel vom Mieter behauptet wird, da eine solche für ihn vorteilhafter als eine jährliche Abrechnung ist. Die Vermieterseite geht in diesen Fallgestaltungen zumeist von einer – jedenfalls irgendwann nach Mietvertragsschluss – abgeänderten vertraglichen, jährlichen Abrechnung mit monatlichen Vorauszahlungen aus.