§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass die Mietvertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter „die Betriebskosten” trägt. Das Gesetz definiert diese als Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, wobei für die Aufstellung der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 gilt (vgl. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB).
Für eine wirksame Übertragung auf den Mieter ist eine inhaltlich bestimmte und eindeutige vertragliche Vereinbarung erforderlich, anderenfalls trägt der Vermieter selbst die Betriebskosten bzw. sind diese mit dem vereinbarten Mietzins mit abgegolten (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863). Da der Vermieter aus dem Mietvertrag ersehen können muss, welche konkreten Betriebskostenarten er tragen soll, genügt die bloße Festsetzung eines monatlichen Betriebskostenvorschusses ohne nähere Bestimmung der betroffenen Betriebskostenarten nicht als wirksame Vereinbarung (BGH, Urt. v. 2.5.2012 – XII ZR 88/10, NZM 2012, 608). Nach der Rechtsprechung des BGH genügt insoweit aber die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass „die Betriebskosten” vom Mieter zu tragen sind. Ein zusätzlicher klarstellender Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist nicht erforderlich, da der Begriff von Betriebskosten seit Jahren durch Verordnung bzw. nunmehr Gesetz definiert ist (so explizit BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15, NZM 2016, 235). Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, dass über die Betriebskostenvorauszahlungen (jährlich) abzurechnen und der Saldo an den Mieter zu erstatten ist, bedarf es nicht, da sich diese Rechtsfolge ohne Weiteres aus § 556 Abs. 3 BGB und damit aus dem Gesetz ergibt (Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 39).
Praxishinweis:
Ist in einem formularvertraglichen Mietvertrag an einer Stelle aufgeführt, dass „die Betriebskostenzahlung 200 EUR pro Monat betragen soll” und an anderer Stelle vereinbart, dass „der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen etwaigen Guthabenbetrag aus der Abrechnung zu erstatten hat”, ist zwar bei isolierter Betrachtung der ersten Klausel unklar, ob es sich um eine Vorauszahlungspflicht oder eine Pauschalabrede handelt. Die Annahme einer Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht ergibt sich jedoch hinreichend deutlich aus der zweitgenannten Regelung, weshalb die gesamte Regelung nicht etwa unklar i.S.d. § 305c Abs. 2 BGB ist (völlig zu Recht Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 41).
1. Jährliche Abrechnungspflicht des Vermieters
Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Bei der Abrechnung haben sowohl Vermieter als auch Mieter zentrale Fristen zu beachten, da anderenfalls erhebliche Rechtsnachteile eintreten können:
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums mitteilen (sog. Abrechnungsfrist). Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung sind für den Vermieter nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB (s. dazu sogleich unter 3.). Zudem wird mit Fristablauf der Abrechnungsanspruch des Mieters fällig (Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 417 u. 438). Der Mieter hat seinerseits nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB die Pflicht, seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu erheben (sog. Einwendungsfrist, s. sogleich unter 4.). Nach dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr vorbringen, es sei denn, er hat die späte Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).
Der Sinn und Zweck beider Fristen ist die Schaffung schneller Rechtsklarheit, die Vermeidung von Streit über lange zurückliegende Abrechnungszeiträume und die Vermeidung von Beweisschwierigkeiten (vgl. BGH, Urt. v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254; Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 423). Beide Fristen finden nicht bei preisgebundenem Wohnraum und auch nicht in der Gewerbemiete (analog) Anwendung (Müko-BGB/Zehelein, § 556 BGB Rn 45; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 106).
2. Die Abrechnungsfrist bei mehreren Mietern
Da in der Praxis häufig Mietermehrheiten anzutreffen sind, kommt der Frage, unter welchen Umständen die Abrechnungsfrist des Vermieters aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB in diesem Fall zu laufen beginnt, entscheidende Bedeutung zu. Nach Auffassung des BGH wird bei einer Mietermehrheit nur gegenüber demjenigen Mieter die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs ausgelöst und damit zugleich die Abrechnungsfrist gewahrt, welchem die Abrechnung konkret zugeht (BGH, Urt. v. 28.4.2010 – VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965). Für die durch die rechtzeitige Abrechnung ausgelösten, entgeltfixie...