ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / 1. Abrechnungspflicht bei Vermieterwechsel

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94 = GE 2004, 292 = ZMR 2004, 250 = DWW 2004, 54 = NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851; BGH, Urt. v. 29.9.2004 – XII ZR 148/02, GE 2004, 1522 = DWW 2004, 329 = ZMR 2005, 37 = NZM 2005, 17 = MDR 2005, 136 = GuT 2005, 12; BGH, Urt. v. 4.4.2007 – VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267 = GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 = ZMR 2007, 529 = MDR 2007, 1007). Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter (BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851).

Der Erwerber muss die Abrechnung für die zur Zeit des Eigentumsübergangs laufende Abrechnungsperiode erteilen (Rips, in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl. 2010, Rn 1814; Derleder NJW 2008, 1189, 1191 m.w.N.). Abrechnungsguthaben hat er auszuzahlen, selbst wenn er Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Nachzahlungsansprüche stehen ihm spiegelbildlich ebenso zu (Derleder a.a.O.; vgl. für den Zwangsverwalter ebenso: BGH, Urt. v. 26.3.2003 – VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Urt. v. 3.5.2006 – VIII ZR 168/05, NJW 2006, 2626).

Vorgreiflich sind allerdings Vereinbarungen zur Ermächtigung des Erwerbers im Kaufvertrag, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch Betriebskostenabrechnungen zu erteilen (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, WuM 2014, 286 = NZM 2014, 385 = NJW 2014, 1802 – Ermächtigung bejaht für Wohnraummietverhältnisse; ebenso: BGH, Urt. v. 10.12.1997 – XII ZR 119/96, DWW 1998, 45 = NJW 1998, 896 = NZM 1998, 146 für Gewerberaummietverhältnisse).

Wie beim beendeten Mietverhältniss soll der Mieter auch im Falle eines Vermieterwechsels mit fortbestehendem Mietvertrag alle Vorauszahlungen zurückfordern können, wenn nicht fristgerecht abgerechnet wird. Ebenso kann er mit diesem Anspruch gegen Mietforderungen aufrechnen. Vorher auf Abrechnung klagen muss er nicht (OLG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 11.8.2011 – 9 U 16/11, Info M 2012, 115; Vorinstanz: LG Magdeburg, Urt. v. 21.12.2010 – 10 O 1171/10, ZMR 2011, 289 f.; vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, ZMR 2005, 439).