ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / 2. Nachbesserungsmöglichkeiten des Vermieters

Der Vermieter ist dann an die Betriebskostenabrechnung gebunden, wenn die Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos durch den Mieter als Nachzahlungssaldo oder durch den Vermieter als Guthabensaldo geleistet wird. Danach kann der Vermieter nicht etwa vergessene Kostenpositionen nachschieben oder Rechenfehler berichtigen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 22.9.1998 – 5 C 223/99, MM 1999, 398 f.). Daraus folgt im Umkehrschluss, dass vor dem Anerkenntnis des Abrechnungssaldos eine einseitige Korrektur der Abrechnung durch den Vermieter ohne Weiteres möglich ist.

Nicht ausgeschlossen ist auch die Berichtigung im Hinblick auf Umstände, die zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung noch nicht bekannt gewesen sind. In diesem Fall kann der Vermieter auch bei bereits erfolgtem Ausgleich eine berichtigte Abrechnung nachschieben. Dies gilt z.B. für rückwirkende Erhöhungen der Grundsteuer (AG Tempelhof-Kreuzberg MM 1999, 398, 399; LG Berlin GE 2000, 813 f.).

Es wird vertreten, dass der Vermieter die Abrechnung nachbessern könne, wenn die angesetzten Kosten den tatsächlichen Kosten nicht einmal annähernd entsprechen. In diesem Fall soll auch bei anerkanntem Abrechnungssaldo nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eine Anpassung möglich sein, so dass eine Berichtigung zulässig ist. Die Korrektur ist jedoch auf außergewöhnliche Sachverhalte zu beschränken.

Zugunsten des Mieters besteht eine Nachbesserungs- und Korrekturmöglichkeit in den Fällen, in denen in die Abrechnung Kosten eingeflossen sind, die bei der Vermietung von Wohnraum gem. § 27 Abs. 1 Anlage 3 II. BV bzw. nach der BetrkV nicht zu den Betriebskosten zählen und bei Mietverträgen über Gewerberäume deshalb nur durch ausdrückliche zusätzliche Vereinbarung umlagefähig werden.

Die gesetzwidrige oder bei Gewerberaum evident vertragswidrige Umlage wird durch ein deklaratorisches Anerkenntnis nicht geheilt. Der Vermieter versucht hierdurch, eine Forderung durchzusetzen, die ihm unter keinem Gesichtspunkt zusteht. Eine weitere Ausnahme betrifft die rechtswidrige Manipulation der Abrechnung, die einen versuchten Betrug darstellt. Sie kann sich auf die verschleierten Ansätze sachfremder Kosten ebenso beziehen wie auf den Umlageschlüssel (s. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, H. V. 3. Rn 238).

Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf berichtigt werden. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, GE 2005, 50 = NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61 = ZMR 2005, 121 = DWW 2005, 18; BGH, Urt. v. 19.1.2005 – VIII ZR 116/04, GE 2005, 360).