ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / 3. Abrechnungszeitraum

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist gem. § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB jährlich abzurechnen (für preisgebundenen Wohnraum besteht eine identische Frist gem. § 20 Abs. 4 S. 2 NMV 1970). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Maßgebend für die Einhaltung der Frist ist der Zugang beim Mieter. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z.B. wegen ungewöhnlich langer Postlaufzeiten, verspäteter Rechnungen der Wasser- und Wärmelieferanten oder höheren Krankenstands bei einer Hausverwaltung (hierzu s. III. 3. d).

Hinweis:

Nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB ist der Vermieter nicht verpflichtet, Teilabrechnungen zu erstellen. Er muss also nicht über einzelne Kosten abrechnen, solange eine Gesamtabrechnung wegen ausstehender Rechnungen für bestimmte Positionen nicht möglich ist.

Früher war umstritten, ob es für die Abrechnung der Betriebskosten auf den Verbrauch des Mieters (Leistungsprinzip) oder auf die in Rechnung gestellten Betriebskosten im Abrechnungszeitraum (Abflussprinzip) ankommt. Der BGH legt den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. Der Vermieter kann also auf der Basis der ihm selbst in Rechnung gestellten Betriebskosten im Abrechnungszeitraum arbeiten, obwohl dann der Mieter bei einem unterjährigen Mieterwechsel Gefahr läuft, Kosten zu zahlen, die sein Vormieter verursacht hat. Das rechtfertigt der BGH aber mit dem Hinweis darauf, dass bei Ende des Mietverhältnisses der weichende Mieter bei dieser Abrechnungsmethode ebenso nicht zu den von ihm verursachten Kosten herangezogen wird (BGH, Urt. v. 20.2.2008 – VIII ZR 49/07, GE 2008, 471 = WuM 2008, 223 = NZM 2008, 277 = DWW 2008, 143 = NJW 2008, 1300 = ZMR 2008, 444; Urt. v. 20.2.2008 – VIII ZR 27/07, GE 2008, 662 = WuM 2008, 285 = NJW 2008, 1801 = NZM 2008, 403).

Besonderheiten gelten allerdings für den Ansatz der Heizkosten: Der BGH gestattet hier nur einen Ansatz über das Leistungsprinzip, nicht über das Abflussprinzip (BGH WuM 2012, 143). Allerdings stellt die unerlaubte Anwendung des Abflussprinzips im Bereich des Heizkostenansatzes keinen formellen Fehler der Abrechnung dar. Sie wird lediglich materiell unrichtig mit der Konsequenz, dass dem Vermieter die Möglichkeit bleibt, die Abrechnung selbst sowie den Rechnungssaldo auch nach Ablauf der Ausschlussfrist zu korrigieren. Mit Korrektur ist eine inhaltliche Überarbeitung gemeint, nicht lediglich der Abzug nach § 12 Abs. 1 HeizKV (BGH, Urt. v. 1.2.2012 – VIII ZR 156/11, WuM 2012, 143).

Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten einheitlich mit den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum ist. Das ergibt sich aus der Akzeptanz des Abflussprinzips. Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt (BGH, Urt. v. 30.4.2008 – VIII ZR 240/07, MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 36).