a) Rechtzeitiger Zugang
Nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erteilen. Unterlässt er dies, so sind hieran Sanktionen geknüpft.
Der Vermieter muss den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter beweisen; dies auch dann, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist per Post versandt hat. Zur Wahrung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht.
Hinweis:
Die Post ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Zustellungsmängel entschuldigen den Vermieter nicht (BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 62/08, MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 39). In einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gem. § 278 S. 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236 = NZM 2009, 274 = GE 2009, 509 = DWW 2009, 146 = ZGS 2009, 237). Das Zur-Post-Geben eines Briefs (hier am 21. Dezember) begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass dem Empfänger der Brief rechtzeitig zugegangen ist.
b) Zusage der Entrichtung der Nachzahlung
Eine nach Ende der Abrechnungsfrist vom Vermieter erstellte Abrechnung bzw. berichtigte Abrechnung kommt selbst dann zu spät, wenn der Mieter zuvor die Entrichtung der Nachzahlung zugesagt hat. Der Vermieter kann nach Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskostennachzahlungen mehr fordern. Die Frist beginnt durch die Zusage des Mieters nicht neu zu laufen, denn § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist auf die Ausschlussfrist nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urt. v. 9.4.2008 – VIII ZR 84/07, ZMR 2008, 477 = NJW 2008, 2258).
c) WEG-Beschluss
Gleiches gilt für die Abrechnungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen. Hier kann der Vermieter gegen den Vorwurf, er rechne zu spät ab, nicht einwenden, zuvor hätte ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorgelegen (§ 28 Abs. 5 WEG). Der BGH betrachtet diesen Beschluss nicht als vorgreiflich für die Abrechnung (BGH, Beschl. v. 14.3.2017 – VIII ZR 50/16, ZMR 2017, 630; Vorinstanz LG Darmstadt, Urt. v. 5.2.2016 – 6 S 143/15, NJW-Spezial 2016, 355 = IMR 2016, 185; BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15, WuM 2017, 138 = ZMR 2017, 303 = NZM 2017, 216 = NJW 2017, 2608).
d) Vertretenmüssen
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens ist im Sinne der allgemeinen Vorschriften der §§ 276, 278 BGB zu verstehen (Blank, in: Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556 BGB Rn 205). Danach hat ein Schuldner, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen hat er wie eigenes Verschulden zu vertreten.
Ob der Vermieter die verspätete Abrechnung zu vertreten hat, ist eine Frage des Einzelfalls:
- Der BGH (Urt. v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = GE 2006, 1160 = NZM 2006, 740 = ZMR 2006, 847 = NJW 2006, 3350 = DWW 2006, 419 = MDR 2007, 204) weist darauf hin, dass der Vermieter eine verspätete Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) dann zu vertreten hat, wenn sie zunächst unverschuldet ist, er sich anschließend aber nach Wegfall des Hindernisses mehr als drei Monate Zeit für die Abrechnung lässt. In dem zu entscheidenden Sachverhalt hatte der Vermieter die nachberechnete Grundsteuer erst neun Monate nach Zugang des Bescheids abgerechnet.
- Nicht zu vertreten hat der Vermieter eine Verspätung der Abrechnung oder ihre nachfolgende Ergänzung, wenn der Grundsteuerbescheid erst nach Ablauf der Frist beim Vermieter eintrifft (Grundmann NJW 2001, 2497, 2500). In diesem Fall kann die Abrechnung also nicht nur generell berichtigt und ergänzt werden, sondern auch erst nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellt werden.
- Ob der Vermieter die verspätete Abrechnung in sonstigen Fällen zu vertreten hat, wird unterschiedlich beurteilt: So kommt das LG Hannover (Beschl. v. 3.5.2007 – 13 S 21/07, WuM 2007, 629) zu einem Vertretenmüssen des Vermieters, wenn er die rechtzeitige Mitteilung der Abrechnung nach vertragsgemäßem Auszug des Mieters wegen Unkenntnis der neuen Anschrift des früheren Mieters nicht wahrt, die Anschrift aber unmittelbar bei Auszug hätte erfragen oder danach beim Einwohnermeldeamt hätte einholen können. Dagegen geht das AG Bad Neuenahr (Urt. v. 23.5.2007 – 3 C 177/07, NJW-RR 2008, 244) von einer eigenen Pflicht des ausgezogenen Mieters aus, dem Vermieter zur Abwicklung des Mietverhältnisses die neue Anschrift mitzuteilen. Verletzt der Mieter diese Pflicht, so kann er sich gegenüber einer Betriebskostennachforderung eines ehemaligen Vermieters nicht auf den Ablauf der Jahresfrist berufen.
- Bestreitet der Mieter den Zugang der Abrechnung innerhalb der Ausschlussfrist, so ist von einem Vertretenmüssen des Vermieter...