ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / bb) Materielle Abrechnungsfehler

Bei inhaltlichen Unrichtigkeiten kann der Vermieter vor Fristende zu seinen Gunsten nachbessern. In diesem Fall schuldet der Mieter den korrigierten – höheren – Saldo.

Auch nach Fristende muss der Mieter den zu Lasten des Vermieters falschen geringeren Saldo zahlen, auch wenn er die Abrechnung für inhaltlich falsch hält. Ist der Saldo zugunsten des Vermieters falsch und folglich überhöht, schuldet der Mieter materiell weniger. Den korrekten – also geringeren – Saldo muss er, da dieser wegen lediglich materieller – inhaltlicher – Unrichtigkeiten fällig geworden ist, zahlen. Zur Illustration seiner Abzüge ist der Mieter auf das Einwendungsverfahren verwiesen. Verpasst der Mieter die Einwendungsfrist in ihrer Funktion als Ausschlussfrist unentschuldigt, schuldet er den falsch und zu hoch berechneten Saldo (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).

Ausnahmen von diesem Grundprinzip erkennt der Gesetzgeber nur dann zu, wenn der Vermieter als Abrechnungsschuldner die verspätete Abrechnung mit dem Ergebnis einer erhobenen Nachzahlungsforderung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3. S. 3 BGB).

Ein materieller/inhaltlicher Fehler berührt die Fälligkeit des errechneten Nachzahlungssaldos nicht (BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 = NZM 2008, 121 = MDR 2008, 258 = ZMR 2008, 196). Eine formell richtige, aber materiell unrichtige Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist und löst die Einwendungsfrist für den Mieter aus. Sie kann aber auch nur innerhalb der Abrechnungsfrist mit Wirkung zugunsten des Vermieters nachgebessert werden. Nach Ablauf der Frist ist dies zu seinen Gunsten nicht mehr möglich (BGH, Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 190/06, NZM 2008, 204 = NJW 2008, 1150), natürlich aber zu seinen Lasten (BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, DWW 2005, 18 = ZMR 2005, 121 = NZM 2005, 13 = NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61).

Beispiel:

Der BGH betrachtet in seiner Entscheidung den Ansatz von Verwaltungskosten sowie von Kosten der Instandhaltung des Gebäudes als inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung (Urt. v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15, DWW 2016, 213 = NZM 2016, 470 = NJW 2016, 2254): Die Entscheidung erging zu einer vermieteten Eigentumswohnung; der Vermieter hatte die erhaltene Jahresabrechnung 1:1 als Betriebskostenabrechnung an seinen Mieter weitergegeben. Beide Kostenarten seien nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar, sondern ausdrücklich aus dem Katalog umlegbarer Betriebskostenarten ausgesondert. Da inhaltliche Fehler aber für die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnungen keine Bedeutung haben, sei die 12-monatige Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB in Gang gesetzt worden und zum Zeitpunkt der Reklamation des Mieters abgelaufen. Die abgelaufene Einwendungsfrist führe dazu, dass sich der Mieter auf inhaltliche Fehler der Abrechnung nicht mehr berufen könne, so auch im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung nicht auf den inhaltlich falschen Ansatz von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.