1. Abrechnungspflicht bei Vermieterwechsel
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94 = GE 2004, 292 = ZMR 2004, 250 = DWW 2004, 54 = NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851; BGH, Urt. v. 29.9.2004 – XII ZR 148/02, GE 2004, 1522 = DWW 2004, 329 = ZMR 2005, 37 = NZM 2005, 17 = MDR 2005, 136 = GuT 2005, 12; BGH, Urt. v. 4.4.2007 – VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267 = GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 = ZMR 2007, 529 = MDR 2007, 1007). Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter (BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851).
Der Erwerber muss die Abrechnung für die zur Zeit des Eigentumsübergangs laufende Abrechnungsperiode erteilen (Rips, in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl. 2010, Rn 1814; Derleder NJW 2008, 1189, 1191 m.w.N.). Abrechnungsguthaben hat er auszuzahlen, selbst wenn er Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Nachzahlungsansprüche stehen ihm spiegelbildlich ebenso zu (Derleder a.a.O.; vgl. für den Zwangsverwalter ebenso: BGH, Urt. v. 26.3.2003 – VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Urt. v. 3.5.2006 – VIII ZR 168/05, NJW 2006, 2626).
Vorgreiflich sind allerdings Vereinbarungen zur Ermächtigung des Erwerbers im Kaufvertrag, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch Betriebskostenabrechnungen zu erteilen (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, WuM 2014, 286 = NZM 2014, 385 = NJW 2014, 1802 – Ermächtigung bejaht für Wohnraummietverhältnisse; ebenso: BGH, Urt. v. 10.12.1997 – XII ZR 119/96, DWW 1998, 45 = NJW 1998, 896 = NZM 1998, 146 für Gewerberaummietverhältnisse).
Wie beim beendeten Mietverhältniss soll der Mieter auch im Falle eines Vermieterwechsels mit fortbestehendem Mietvertrag alle Vorauszahlungen zurückfordern können, wenn nicht fristgerecht abgerechnet wird. Ebenso kann er mit diesem Anspruch gegen Mietforderungen aufrechnen. Vorher auf Abrechnung klagen muss er nicht (OLG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 11.8.2011 – 9 U 16/11, Info M 2012, 115; Vorinstanz: LG Magdeburg, Urt. v. 21.12.2010 – 10 O 1171/10, ZMR 2011, 289 f.; vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, ZMR 2005, 439).
2. Betriebskosten bei Leerstand
Bei der Betriebskostenabrechnung trifft das Wohnungsleerstandsrisiko grundsätzlich den Vermieter (BGH, Urt. v. 6.10.2010 – VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645; Urt. v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771); dieser Grundsatz gilt sowohl in der Wohnungs- als auch in der Gewerbemiete (KG, Urt. v. 6.6.2016 – 8 U 40/15, ZMR 2016, 687). Grundsteuer, Versicherungs- und Hauswartkosten, Müllabfuhr- und Schornsteinfegergebühren, Aufzugs- und Hausreinigungskosten entstehen als verbrauchsunabhängige Betriebskosten und unabhängig vom Vermietungsstand des Gebäudes. Mit Urteil vom 31.5.2006 bestätigt der BGH die h.M., dass der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen hat (VIII ZR 159/05, DWW 2006, 277 = WuM 2006, 440 = GE 2006, 1030 = DWW 2006, 266 = NZM 2006, 655 = NJW 2006, 2771 = ZMR 2006, 758 = MDR 2007, 264; Wall WuM 2006, 443; BGH, Urt. v. 21.1.2004 – VIII ZR 137/03). Dies gilt sowohl für diejenigen, die vom Verbrauch abhängen (ebenso: Maass ZMR 2006, 760; Sternel NZM 2006, 811; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, § 556a BGB Rn 2; a.A. AG Zwickau ZMR 2002, 205, wonach das Leerstandsrisiko bezüglich der Kosten der Wasserversorgung und Müllabfuhr im Falle einer wohnungs- und personenbezogenen Abrechnung nicht den Vermieter allein treffen soll, sondern mit einem Kostenabschlag von 10 % gearbeitet werden darf), als auch für die sog. kalten Betriebskosten.
Wie der Umkehrschluss aus § 537 Abs. 1 BGB zeigt, kann sich bei vereinbarter Umlage nach Wohnfläche auch der Mieter hinsichtlich der verbrauchsbestimmten Kosten nicht darauf berufen, er habe die Wohnung (zeitweise) nicht genutzt (hinweisend: Geldmache, Mietrecht-Kompakt 5/2002, 82). Nur ausnahmsweise, wenn dem Vermieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, kann er „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) einen Anspruch auf Abänderung des veränderten Flächenmaßstabes haben (BGH a.a.O.; vgl. zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen: BGH, Urt. v. 16.7.2003 – VIII ZR 30/03, WuM 2003, 503 = NJW 2003, 2902 = GE 2003, 1207 = NZM 2003, 756 = DWW 2003, 302 = ZMR 2004, 20; vgl. zur Zulässigkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten bei Leerstand von Mietwohn...