Zentrale Heizanlage im SE-Keller mit Gastherme, die nur zwei Einheiten im Haus versorgt, dient nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer, kann also SE sein

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 94 BGB

Kommentar

1. Eine zentrale Heizanlage, die sich in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Raumes befindet (Keller mit Gastherme) und von der die Räume dieses Wohnungseigentümers und auch die eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers mit Wärmeenergie versorgt werden, dient nicht dem "gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer". Sie kann daher Sondereigentum sein, mit der Folge, dass der Eigentümer die Nutzung der Heizanlage durch das andere Mitglied der Gemeinschaft nicht zu dulden braucht.

2. Nach Inhalt des Grundbuchs, Eintragungsvermerk und in Bezug genommenem Aufteilungsplan ist der besagte Kellerraum, in dem sich die Gastherme befindet, Sondereigentum des Antragstellers; Sondereigentum sind damit gem. § 5 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch die zu diesem Raum gehörenden Bestandteile des Gebäudes. Das trifft auch auf die im Raum befindliche Gastherme zu, wenn sie gem. § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit über § 94 Abs. 1 BGB des Grundstücks ist. Denn Sondereigentum kann nur an wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes begründet werden ( § 3 Abs. 1 WEG). Davon, dass die Gastherme wesentlicher Bestandteil ist, ist aufgrund der rechtsfehlerfrei getroffenen, nicht angegriffenen Feststellungen des LG auszugehen.

Die Gastherme ist weder nach § 5 Abs. 1 noch § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Es handelt sich hier nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit zu dienen bestimmt sind. "Untergemeinschaften" im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder besondere Formen des gemeinschaftlichen Eigentums oder Miteigentums etwa als "Mitsondereigentum" einzelner Wohnungseigentümer lässt das Gesetz nicht zu (h.M.).

Auf die umstrittene Frage, ob die in einem zum Sondereigentum gehörenden Raum befindliche Heizanlage auch dann Sondereigentum sein kann, wenn durch sie alle Räume einer Wohnanlage versorgt werden, oder wenn die Heizungsanlage auch noch für andere, nicht zur Wohnanlage gehörende Häuser bestimmt ist, kommt es hier nicht an (vgl. BGHZ 73, 302; NJW 75, 688; BayObLG, ZMR 80, 185, 186).

3. Die Antragsgegnerin hätte sich hier rechtzeitig die Beheizung ihrer Gaststättenräume mittels der Gastherme etwa durch eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten ihres Teileigentums sichern können. Da sie dies versäumt hat, wird sie nunmehr die Beheizung und Warmwasserversorgung der Gaststättenräume auf andere Weise sicherzustellen haben.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zu Lasten der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnerin bei Geschäftswert auch für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 2000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.02.2000, 2Z BR 155/99)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung