ZErb 03/2009, Immobilien verschenken und vererben nach Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform

Schenkungen des ausschließlich selbst genutzten Familienheims an Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind gem. § 13 Abs. 4 a ErbStG steuerfrei. Die Vorschrift wurde "redaktionell" an die Befreiungen für Familienheime durch Ehegatte und Kinder bei Erwerben von Todes wegen gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4 b und 4 c ErbStG angepasst und lautet ab 2009: "4 a. Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim), oder den anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt. Entsprechendes gilt, wenn ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein Familienheim trägt, das im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten oder im Eigentum des anderen Ehegatten steht. Die Sätze 1 und 2 gelten für Zuwendungen zwischen Lebenspartnern entsprechend." Nach näherer Prüfung zeigt sich, dass mit der Neuformulierung eine materielle Rechtsänderung verbunden ist. Bisher war eine auch nur teilweise Vermietung an Nichtverwandte befreiungsschädlich (vgl. R 43 Abs. 1 Satz 6 ErbStR). Künftig bleibt in derartigen Fällen wohl der Teil des Grundstücks, der wertmäßig auf die selbst genutzte Wohnung entfällt, steuerfrei. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist iSv R 43 wie bisher großzügig zu beurteilen, unschädlich z. B. die Mitbenutzung für eine Arztpraxis. Bei einem vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück (unabhängig von der bewertungsrechtlichen Grundstücksart) ändert sich im Vergleich zum bisherigen Rechts nichts, wenn darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Unklar bleibt, ob sich die Einschränkung zahlenmäßig auf "eine" Wohnung bezieht. Wäre das der Fall, könnte bei mehreren eigengenutzten Wohnungen in einem Haus nur eine Wohnung steuerfrei bleiben.

Praxis-Beispiel

Ein Familie bewohnt ein "Einfamilienhaus". Im Souterrain befinden sich zwei Appartements, in denen je ein Kind wohnt. Wären die Appartements bewertungsrechtlich Wohnungen, könnte ggf. nur die Hauptwohnung steuerfrei geschenkt werden bzw. der Ehegatte dafür steuerfrei von Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung freigestellt werden. Bisher war gem. R 43 Abs. 1 Satz 10 ErbStR auch ein Haus mit mehreren selbst von der Familie genutzten Wohnungen befreit. Hier muss also noch eine klare Äußerung der Verwaltung abgewartet werden.

Das Berechnungsbeispiel auf Seite 25 rechte Spalte unten muss richtig lauten: Lösung: Rohertrag 100.000 EUR abzgl. 23 % Bewirtschaftungskosten = 77.000 EUR abzgl. Bodenwertverzinsung 250.000 EUR x 5% = 12.500 EUR ergibt 64.500 EUR mal 18,63 = 1.201.635 EUR zzgl. Bodenwert von 250.000 EUR ergibt 1.451.635 EUR (etwa 1,45-Faches des Rohertrags).