Familienheim vererben, verschenken oder verkaufen?

Die Familienheimbefreiung spielt in der steuerlichen Beratungspraxis eine bedeutende Rolle. Nicht verwunderlich, verschafft man sich einen Überblick über die zahlreichen Vorteile dieses Steuerregimes. Unsere Top 3:

1. Freibeträge bleiben erhalten: Beispielsweise 400.000 EUR für jedes Kind können so durch Übertragung anderer Wertgegenstände (z. B. Wertpapiere/Barvermögen) aufgezehrt werden.
2. Immobilien-Boom ohne Auswirkung: Der Marktwert der Immobilie ist nicht relevant. So können Luxus-Villen genauso wie kompakte Eigentumswohnungen zu 100 % steuerfrei verschenkt bzw. vererbt werden.
3. Keine Selbstnutzungs-Pflicht bei lebzeitiger Schenkung an den Ehegatten.

Vererben und verschenken: Familienheimbefreiung des § 13 ErbStG

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz begünstigt unentgeltliche Übertragungsvorgänge durch den einen Ehegatten auf den anderen Ehegatten oder auf die Kinder. Mithin kann die Befreiung durch keine anderen Erwerber (bspw. Eltern und Geschwister) in Anspruch genommen werden.

Von dem Privilegierungsregime erfasst werden im Einzelnen:

1. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG begünstigt die lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern.
2. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG normiert den Ehegattenerwerb von Todes wegen. Steuerfreiheit tritt dann ein, wenn der Erblasser die Immobilie zu eigenen Wohnzecken genutzt hat. Insofern zwingende Gründe einer Selbstnutzung entgegenstehen, bleibt die Steuerbefreiung grundsätzlich bestehen.
3. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG stellt den Familienheimerwerb von Todes wegen durch Kinder von der Erbschaftsteuer frei. Hierbei ist eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 qm pro Erwerber zu beachten – darüber hinaus erfolgt eine anteilige Steuerbefreiung.

Die beiden Befreiungen beim Erwerb von Todes wegen stehen im Gegensatz zum lebzeitigen Erwerb unter einem Nachversteuerungsvorbehalt. Demnach entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit vollständig, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgibt. Wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist – mithin zwingende Hinderungsgründe vorliegen – bleibt die Steuerfreiheit bestehen.

Tipp: Ist eine räumliche Veränderung nach dem Tod eines Ehegatten geplant, empfiehlt sich im Hinblick auf eine potenzielle Nachversteuerung bereits eine lebzeitige Übertragung des Familienheims.

Übertragen werden kann stets nur jeweils ein – im Inland oder im EU/EWR-Ausland bebautes – Grundstück; allerdings können im Zeitablauf auch mehrere Familienheime nacheinander übertragen werden (z. B. bei nachweislichem Verlegen des familiären Lebensmittelpunkts). Zweit- und Wochenendwohnungen sind grundsätzlich nicht begünstigt.

Innerhalb der Wohnung ist eine Nutzung zu anderen Zwecken (z. B. als Arbeitszimmer) unschädlich, wenn dieser Nutzung eine untergeordnete Bedeutung beizumessen ist. Auch Garagen und sonstige Nebenräume werden einbezogen.

Enge Leitplanken und ein strenger Maßstab sorgen letztlich jedoch für ein erhöhtes Steuerrisiko, welches im Rahmen der Nachfolgeplanung bedacht werden sollte.

Während zwischen Ehegatten auch eine Familienheim-Schenkung privilegiert ist, würde eine Zuwendung an Kinder zu Lebzeiten Freibeträge aufzehren und unter Umständen Schenkungsteuer auslösen. Gerade vor dem Hintergrund höher bewerteter Immobilien infolge geänderter Parameter (zuletzt mit dem Jahressteuergesetz 2022) sollte in der Beratungspraxis ein möglicher Verkauf der Immobilie an die Kinder in Betracht gezogen werden.

Verkauf des Familienheims an die Kinder

Eine entgeltliche Übertragung kann unter bestimmten Voraussetzungen weitestgehend steuerneutral umgesetzt werden. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG unterliegt der Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer; auf erbschafsteuerliche Freibeträge im Sinne von § 16 EStG ist man ebenfalls nicht angewiesen. Schließlich wäre bei vorangegangener ununterbrochener dreijähriger Eigennutzung selbst innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kein privates Veräußerungsgeschäft nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG anzunehmen.

Auf Käuferseite kommt es zur Schaffung neuer Abschreibungsgrundlagen (sog. AfA-Step-Up) – damit verlängert sich der steuerliche Abschreibungszeitraum gerade auch bei älteren Immobilien deutlich. Zudem werden zukünftige Wertsteigerungen direkt auf Ebene der Kinder generiert. Insofern der Verkauf gegen ein Verkäuferdarlehen erfolgt, lässt sich die Transaktion ferner liquiditätsschonend umsetzen.

Steuerliche Vorteile ergeben sich sodann im Rahmen einer zukünftigen Vermietung; bspw. fremdüblich an die übertragenden Eltern oder fremde Dritte. Insbesondere durch die, mangels Anwendung der Fußstapfentheorie des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV, entstandenen Gebäude-AfA-Beträge oder anfallende Schuldzinsen ergeben sich überschussmindernde Effekte.

Schließlich besteht sodann kein Nachversteuerungsrisiko. Eine obligatorische Übertragung auf diejenige Person, welche das Objekt auch zu eigenen Wohnzwecken nutzen möchte und kann, ist nicht zwingend notwendig - in globalisierten Zeiten ein starkes Argument.

Hinweis: Bei bereits vermieteten Immobilien kann gemäß § 13d ErbStG bei unentgeltlichen Übertragungen eine teilweise Steuerbefreiung in Höhe von 10 % in Anspruch genommen werden, sofern es sich um Wohnimmobilien handelt.

Zivilrechtliche Absicherungen: Rückforderungs- bzw. Widerrufsrechte

Sowohl bei der Schenkung als auch beim Verkauf des Familienheims, ist es üblich, dass der Übertragende sich Rückforderungs- oder Widerrufsrechte vorbehält. Für den Fall des Eintritts verschiedener Rückforderungsgründe besteht mithin das Recht, die Schenkung bzw. den Verkauf rückabzuwickeln und so das Familienheim zurückzuerhalten.

Hinweis: Im Fall der Schenkung ist darauf zu achten, dass der Schenker keinen Einfluss auf den Eintritt der Ereignisse haben darf, die zur Rückforderung berechtigen. Sonst liegt ein freies Widerrufsrecht vor und die Schenkung wird steuerlich nicht anerkannt.

Ein klassischer Rückforderungsgründe bei der Schenkung des Familienheims an den Ehegatten ist z. B. die Stellung eines Scheidungsantrags durch den beschenkten Ehegatten. Wird das Familienheim an die Kinder übertragen, wird regelmäßig für deren Vorversterben die Rückforderung vorgesehen. So wird insbesondere verhindert, dass das Familienheim im Wege der Erbfolge (zum Teil) an den Ehepartner des vorverstorbenen Kindes fällt und somit nicht innerhalb der "Blutslinie" der Familie weitergeben werden kann. Es sind aber auch etliche weitere Rückforderungsszenarien denkbar. Im Rahmen der Rückforderungs- bzw. Widerrufsrechte erfolgt mithin eine Absicherung bestimmter emotionalen Themen des Übertragenden, da die Schenkung bzw. der Verkauf in diesen Situationen rückgängig gemacht werden kann.

Tipp: Treten die für die Rückforderung erforderlichen Bedingungen ein und kommt es in der Folge zur tatsächlichen Herausgabe des Familienheims, so erlischt eine bei der Schenkung an die Kinder ggf. entstandene Schenkungsteuer gem. § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit.