ZErb 03/2010, Bewertung eines Einfamilienhauses mit Gara ... / I. Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ist nach § 189 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 179 BewG nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. In der Praxis erfolgt dieses durch die Herausgabe von Bodenrichtwertkarten durch den Gutachterausschuss. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war (§ 179 BewG). § 179 BewG sagt nichts darüber aus, was mit "zuletzt" gemeint ist, Abschn. 6 Abs. 1 Satz 1 des gleich lautenden Erlasses vom 5.5.2009^[19] zu § 179 BewG besagt, dass der Bodenrichtwert anzusetzen ist, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag voranging. Nach § 196 BauGB in Verbindung mit § 13 der Verordnung über Gutachterausschüsse nach dem Baugesetzbuch sind in "Nordstadt" Bodenrichtwerte für baureifes Land zum 1. Januar mindestens eines jeden geraden Jahres durch den Gutachterausschuss (§ 195 BauGB) zu ermitteln.

Der letzte turnusmäßig festgestellte Bodenrichtwert für "Nordstadt" ist der Bodenrichtwert auf den 1.1.2008. Schaut man in diese Bodenrichtwertkarte von "Nordstadt" zum 1.1.2008 erkennt man, dass dort nur lagetypische Bodenrichtwerte ausgewiesen worden sind. Das liegt am "Alter" der Bodenrichtwertkarte, denn sie ist vor dem gleichlautenden Erlass vom 5.5.2009 herausgekommen, deshalb konnte Abschn. 6 Abs. 1 des gleichlautenden Erlasses vom 5.5.2009, nachdem die Gutacherausschüsse Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, zu bilden hatten, nicht berücksichtigt werden. Da diese Zonenbildung unterblieben ist, muss nach Abschn. 6 Abs. 1 Satz 8 auf die lagetyp...