Der Bodenwert ist nach § 189 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG.
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 179 BewG nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. In der Praxis erfolgt dieses durch die Herausgabe von Bodenrichtwertkarten durch den Gutachterausschuss. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war (§ 179 BewG). § 179 BewG sagt nichts darüber aus, was mit "zuletzt" gemeint ist, Abschn. 6 Abs. 1 Satz 1 des gleich lautenden Erlasses vom 5.5.2009 zu § 179 BewG besagt, dass der Bodenrichtwert anzusetzen ist, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag voranging. Nach § 196 BauGB in Verbindung mit § 13 der Verordnung über Gutachterausschüsse nach dem Baugesetzbuch sind in "Nordstadt" Bodenrichtwerte für baureifes Land zum 1. Januar mindestens eines jeden geraden Jahres durch den Gutachterausschuss (§ 195 BauGB) zu ermitteln.
Der letzte turnusmäßig festgestellte Bodenrichtwert für "Nordstadt" ist der Bodenrichtwert auf den 1.1.2008. Schaut man in diese Bodenrichtwertkarte von "Nordstadt" zum 1.1.2008 erkennt man, dass dort nur lagetypische Bodenrichtwerte ausgewiesen worden sind. Das liegt am "Alter" der Bodenrichtwertkarte, denn sie ist vor dem gleichlautenden Erlass vom 5.5.2009 herausgekommen, deshalb konnte Abschn. 6 Abs. 1 des gleichlautenden Erlasses vom 5.5.2009, nachdem die Gutacherausschüsse Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, zu bilden hatten, nicht berücksichtigt werden. Da diese Zonenbildung unterblieben ist, muss nach Abschn. 6 Abs. 1 Satz 8 auf die lagetypischen Bodenrichtwerte abgestellt werden.
Da die Bodenrichtwertkarten vermutlich nicht die Räume des Beraters zieren (obwohl ein Kartensatz aus "Nordstadt" nur rund 150 EUR kostet), bleibt ihm nur, den Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss oder beim Lagefinanzamt zu erfragen. Eine telefonische Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss in "Nordstadt" ist jedenfalls erfreulicherweise kostenlos.
Ein Blick in die Bodenrichtwertkarte 1.1.2008 für "Nordstadt" soll im vorliegenden Beispiel ergeben, dass das hier zu bewertende Grundstück (lt. Sachverhalt) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und dass deshalb für das zu bewertende Grundstück kein Bodenrichtwert ausgewiesen wurde.
Damit stehen Berater und Bearbeiter der Bewertungsstelle vor dem nächsten Problem.
Wie in diesem Fall zu verfahren ist, ist, soweit ersichtlich, nicht geregelt. ME muss in diesem Fall der Bodenrichtwert geschätzt werden. Dabei könnte man vielleicht auf die Bodenrichtwerte von Grundstücken zurückgreifen, die an das Sanierungsgebiet angrenzen.
Damit werden die Schwierigkeiten aber nicht kleiner, denn dazu müsste man wissen, wie sich die Grundstückswerte für das Sanierungsgebiet nach Abschluss der Sanierung entwickelt haben.
Unterstellt man, dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet nach Abschluss der Sanierung den selben Wert haben, wie heute der Wert von Grundstücken ist, die an das Sanierungsgebiet angrenzen, dann könnte man den Wert der angrenzenden Grundstücke zugrunde legen und davon je nach Fortschritt der Sanierung einen Abschlag vornehmen. Mit dieser Unterstellung soll im Folgenden weiter gerechnet werden:
Die lagetypischen Bodenrichtwerte für an das Sanierungsgebiet angrenzende Grundstücke sollen nach der Bodenrichtwertkarte 1.1.2008 (unterstellt) zwischen 180 und 220 EUR/m2 liegen. Zu beachten ist aber, dass bei den in der Bodenrichtwertkarte von "Nordstadt" aufgeführten lagetypischen Bodenrichtwerten auch Geschossflächenzahlen angegeben sind.
Wird zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenrichtwert nach der Formel in Abschn. 6 Abs. 2 zu § 179 BewG abzuleiten.
Auch mit dieser Erkenntnis wird es nicht einfacher, denn rund um das Sanierungsgebiet liegen drei Grundstücke, die zu allem Überfluss drei verschiedene Geschossflächenzahlen haben, nämlich 1,0; 1,1 und 1,4. Damit stellt sich die Frage, von welchem Grundstück und damit von welcher Geschossflächenzahl auszugehen ist.
Hat man sich dann für ein Grundstück und damit für eine Geschossflächenzahl entschieden, muss man (nur noch) wissen, wie hoch die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks ist.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind und ergibt sich aus dem aktuellen Bebauungsplan. Im Bebauungsplan ist die Geschossflächenzahl ein festgesetzter Wert, um eine Bebauungsdichte zu vermeiden. Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. Er wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und enthält als gemeindliche Satzung rechtsverbindliche, konkrete und parzellenscharfe Festsetzungen über Art ...