ZErb 05/2023, Zur Prüfung der Verfügungsbefugnis des Tes ... / 1 Gründe

I.

Mit Schreiben vom 25.2.2022 beantragte die Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2) bis 4) namens der von ihr vertretenen Antragsteller die Eintragung einer Grundschuld an dem im Grundbuch von St. Johann Bl. 5207 eingetragenen Grundbesitz zugunsten der Beteiligten zu 4) sowie, unmittelbar im Nachrange hierzu, einer auflösend bedingten Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eigentumsübertragung auf die Beteiligten zu 2) und zu 3) als Grundstückserwerber. Derzeit eingetragene Eigentümerin ist die am 27.2.2019 in Saarbrücken verstorbene Frau J.S. geb. G. (im Folgende: Erblasserin). Diese wurde ausweislich eines gemeinschaftlichen Erbscheins des AG vom 19.11.2019 – 18 VI 1521/19 – von den Beteiligten zu 1) und zu 2), ihren beiden Kindern, zu je ½-Anteil beerbt; der Erbschein enthält den Zusatz, dass Testamentsvollstreckung angeordnet sei (Bl. 178 d. A.). Mit privatschriftlichem Testament vom 12.5.2008, das am 8.3.2019 unter dem Aktenzeichen 32 IV 70/89 eröffnet wurde, hatte die Erblasserin außer der Erbeinsetzung ihrer beiden Kinder auch noch folgende Anordnungen getroffen (Bl. 44 d. A. – 32 IV 70–71/89):

Zitat

Meine Tochter erhält das Klavier, meinen Schmuck, Kaffeeservice Krautheim Wiesenblumen und Kleidungsstücke.

Mein Sohn erhält im Hinblick darauf, dass er seit 1988 meine Altersrente mit monatlich 410,33 EUR mitfinanziert hat, die Eigentumswohnung in R./Kleinwalsertal. Darüber hinaus erhält er die Teppiche, das Tafelgeschirr Hutschenreuther und das barocke Silberbesteck.

Meine Enkelin A. erhält meine Pelzmäntel und -jacken.

Die Bilder und sonstigen Vermögensgegenstände sollen im gegenseitigen Einvernehmen hälftig geteilt werden.

Meinen Sohn setze ich hiermit als Rechtsanwalt und Steuerberater zum Testamentsvollstrecker ein.

Dem Beteiligten zu 2) wurde am 27.7.2021 ein Testamentsvollstreckerzeugnis erteilt (AG Saarbrücken – 18 VI 801/19, Bl. 286 d. A.). Mit – auszugsweise vorgelegter – notarieller Urkunde seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 24.2.2022 (UR. NR. 216/2022) veräußerte der Beteiligte zu 2) in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker den gegenständlichen Grundbesitz mit allen Rechten und gesetzlichen Bestandteilen an sich selbst sowie an den Beteiligten zu 3) zu je ½-Anteil (Bl. 155 ff. d. A.); als Kaufpreis für das nach Angaben in der Urkunde mit mehreren (älteren) Briefgrundschulden zugunsten der Sparkasse belastete Grundstück wurde ein Betrag i.H.v. 360.000 EUR vereinbart, der vereinbarungsgemäß vorrangig der Ablösung von diesen Grundpfandrechten zugrunde liegenden Verbindlichkeiten dienen und im Übrigen auf ein noch durch separate Anweisung anzugebendes Konto des Veräußerers überwiesen werden sollte (Bl. 156 f., 158 d. A.). Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung wurde die Eintragung einer – auflösend bedingten – entsprechenden Vormerkung für den Erbwerber im jeweiligen Erwerbsverhältnis zulasten des Grundstücks beantragt und bewilligt. Mit weiterer notarieller Urkunde vom selben Tage (UR Nr. 217/2022) wurde überdies unter Mitwirkung u.a. der Beteiligten zu 2) und zu 3) durch den Eigentümer als Verfügungsberechtigten eine Grundschuld i.H.v. 225.000 EUR nebst 15 Prozent Jahreszinsen ab 24.2.2022 und einmalig 5 Prozent aus dem Nominalbetrag zugunsten der Beteiligten zu 4) an dem vorbezeichneten Grundbesitz bestellt und deren Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt (Bl. 171 f. d. A.).

Das AG – Grundbuchamt – hat die Nachlassakten eingesehen und die Beteiligten daraufhin auf – aus der Vorschrift des § 181 BGB folgende – Bedenken hinsichtlich der Verfügungsbefugnis des Beteiligten zu 2) aufmerksam gemacht (Verfügung vom 11.4.2022, Bl. 184 d. A.). Zum Nachweis, dass "der Verkauf" ordnungsgemäßer Verwaltung unterliege und auch nicht unter die Beschränkung des § 2205 S. 3 BGB falle, sei der Nachweis der vollumfänglichen Entgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts erforderlich; dies könne insbesondere durch Vorlage eines Wertgutachtens nebst eidesstattlicher Versicherung, dass ein höherer Kaufpreis nicht hätte erzielt werden können, erfolgen, anderenfalls durch Beibringung der Zustimmung der Beteiligten zu 1) als weiterer Miterbin. Daraufhin wurden mit Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller vom 6.5.2022 zwei Wertgutachten vom 8.7.2019 und vom 26.11.2021 eingereicht, die als Verkehrswerte jeweils Beträge von 265.000 EUR bzw. 360.000 EUR ausweisen; weitere Angaben wurden nicht gemacht (Bl. 185 ff. d. A.). Nach Anhörung der Beteiligten zu 1), die mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 31.5.2022 der begehrten Eintragung unter Hinweis auf den ihres Erachtens "deutlich untersetzten" Kaufpreis und ein um 40.000 EUR höheres Angebot ihrer eigenen Tochter widersprach (Bl. 239, 243 d. A.), nahm das Grundbuchamt am 24.10.2022 die beantragten Eintragungen vor (Bl. 291 d. A.). Die Beteiligte zu 1) hat am 31.5.2022 gegenüber dem Nachlassgericht die Entlassung des Beteiligten zu 2) als Testamentsvollstrecker beantragt (Bl. 18 d. A. – 18 VI 1621/19);...