Sofern eine Übertragung zu Lebzeiten nicht gewünscht wird, bietet auch die testamentarische Gestaltung Möglichkeiten, Immobilien sach- und interessenegerecht in die nächste Generation zu übertragen.
In Betracht kommt hier insbesondere bei der Vererbung einer selbstgenutzten Immobilie von Eltern an ihre Kinder die Einräumung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts[34] zugunsten des länger lebenden Ehepartners.
Dies kann sowohl im Wege der Vor- und Nacherbfolge als auch im Wege eines sog. Wohnungsrechtsvermächtnisses erfolgen:
Zitat
Meine Ehefrau erhält im Wege des Vermächtnisses das lebenslange unentgeltliche Wohnungsrecht an der Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss meines Hauses in der Schmitzstrasse in Königsdorf, eingetragen im Grundbuch von … Band … Das Wohnungsrecht umfasst auch die alleinige Benutzung der Kellerräume 2 und 3 am Ende des Kellerflurs. Ebenfalls umfasst das Wohnungsrecht die Berechtigung zur Mitbenutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen wie Waschmaschinen- und Trockenraum.
In Abweichung zu § 1093 Abs. 2 BGB ist der Berechtigten gestattet, dritte Personen mit aufzunehmen.
Der Eigentümer ist zur Instandhaltung verpflichtet. Er trägt die außergewöhnlichen Erhaltungskosten. Die Kosten für gewöhnliche Ausbesserungen sowie für Heizung, Strom, Wasser, Abwasser und Gas trägt die Berechtigte.
Das Wohnungsrecht soll ruhen, wenn die Berechtigte die Räume verlässt.
Sollte meine Ehefrau vor oder nach dem Erbfall wegfallen, so wird ein Ersatzvermächtnisnehmer ausdrücklich nicht benannt.
An etwaigen Pflichtteilslasten ist die Vermächtnisnehmerin entgegen § 2318 BGB nicht zu beteiligen.
Zur Erfüllung des Vermächtnisses kann Testamentsvollstreckung angeordnet werden.
Die vorstehenden Überlegungen einer Übertragung der Immobilie bereits auf die nächste oder übernächste Generation kann im Hinblick auf die möglichen steuerlichen Freibeträge von besonderer Bedeutung sein, wenn der Ehepartner oder Kinder durch einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht abgesichert werden.
Die Übertragung eines selbst genutzten Familienheims an den Ehegatten ist gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerbefreit. Ein Familienheim ist eine Wohnung, die von Mitgliedern der Familie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Nutzung kann durch den Ehegatten und zur Familie gehörende Kinder erfolgen, wobei eine Mitbenutzung durch Enkelkinder und Eltern möglich ist.
Entscheidend ist, dass das Familienheim der Mittelpunkt des familiären Lebens ist. Daher ist die Steuerbefreiung bei einem Ferien- oder Wochenendhaus nicht möglich.
Für den Erwerb des Familienheims gilt eine Behaltefrist von zehn Jahren. Wenn das Familienheim vor Ablauf der Frist übertragen wird, selbst unter Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts, entfällt die Steuerbegünstigung rückwirkend.[35]
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