ZErb 07/2022, Bewertung eines Einfamilienhauses im Vergl ... / 8. Ermittlung des Bodenrichtwerts

Der Begriff "Bodenrichtwert" stammt aus dem Baugesetzbuch (BauGB). Bodenrichtwerte werden nach § 193 Abs. 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.

In § 196 Abs. 1 BauGB heißt es dazu:

Zitat

"Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln."

Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

§ 247 Abs. 2 BewG führt dazu ergänzend aus:

Zitat

"Die Bodenrichtwerte sind von Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuches auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (hier also auf den 1.1.2022) zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz an die zuständige Finanzbehörde zu übertragen."

Die Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen und Bremen stellen interessierten Nutzern unter BORIS.NI Bodenrichtwerte für Bauland und für Flächen der Land- und Forstwirtschaft in Niedersachsen, Bremen und Bremerhaven zur Verfügung

Die Veröffentlichung erfolgt unter anderem im Internet unter: https://immobilienmarkt.niedersachen.de/.

Mit einem Mausklick auf "Bodenrichtwerte" gelangt man auf eine Maske, in der man den betreffenden Stichtag eingeben und zwischen Bauland und land- und forstwirtschaftlichen Vermögen unterscheiden kann. Außerdem enthält diese Maske ein Feld, in dem man die Lage des Grundstücks eintragen kann.

Entsprechend der Lage des hier zu bewertenden Grundstücks und der Art der Nutzung als Wohnbaufläche (Ein- und Zweifamilienhäuser) wird auf den 1.1.2022 bei einer gedachten Grundstücksfläche von 160 m² ein Bodenrichtwert von 370 EUR/m² ausgewiesen.

Um den Bodenrichtwert von 370 EUR/m² entsprechend der tatsächlichen Grundstücksgröße des zu bewertenden Grundstücks (270 m²) umrechnen zu können, muss der Umrechnungskoeffizient aus Anlage 36 zu den §§ 251-257 Abs. 1 BewG auf den Bodenrichtwert angewendet werden (§ 257 Abs. 1 S. 2 BewG).

Da das hier zu bewertende Grundstück > 250 m² ist, beträgt der Umrechnungskoeffizient 1,19:

370 m² * 1,19 = 440,30 EUR.

Da selbst der umgerechnete Bodenrichtwert unter 500 EUR je Quadratmeter liegt, ist der Liegenschaftszins von 2,5 % nicht zu verringern.