ZErb 07/2022, Bewertung eines Einfamilienhauses im Vergl ... / I. Berechnung des Grundstückswerts auf den 1.1.2022

Im ersten Schritt soll der Bedarfswert nach §§ 151 ff. BewG berechnet werden.

Würde ein Bedarfsfall nach § 151 BewG vorliegen, wäre der Grundbesitzwert i.S.v. § 157 BewG und R B 151.1 Abs. 1 ErbStR 2019 durch das Lagefinanzamt gesondert festzustellen.

Hier soll nun ermittelt werden, welchen Grundbesitzwert das Lagefinanzamt auf den 1.1.2022 feststellen würde:

Vorliegend handelt es sich um ein bebautes Grundstück i.S.v. § 180 Abs. 1 BewG. Die Grundstücksart lautet nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG i.V.m. § 181 Abs. 2 BewG "Einfamilienhaus". Ein Einfamilienhaus ist grundsätzlich nach § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG i.V.m. R B 182 Abs. 2 ErbStR 2019 im Vergleichswertverfahren^[8] nach § 183 BewG zu bewerten.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 BewG).

Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 2 S. 3 ErbStR 2019).

Da es in Bremen (unterstellt) weder eigene (aktuelle) Kaufpreissammlungen der Finanzämter noch anderer "Anbieter" gibt, müsste als nächstes geprüft werden, ob der örtliche Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten ermittelt und mitgeteilt hat (R B 183 Abs. 3 ErbStR 2019).

Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts nämlich auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z.B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlich Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung der Bezugseinheit mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde liegenden Grundstücke hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können. Beziehen sich die Vergleichsfaktoren nur auf den Gebäudewert, ist der Bodenwert zusätzlich nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (RB 183 Abs. 3 ErbStR 2019).

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmartbericht. Zuletzt wurde der Grundstücksmarktbericht 2021 veröffentlicht.

Da der Grundstücksmarktbericht urheberrechtlich geschützt ist, verwende ich für diesen Aufsatz nicht die exakten Zahlen aus dem Bericht, sondern orientiere mich nur daran.

Der Grundstücksmarktbericht differenziert zwischen Neubauten von Reihenhäusern und Weiterverkäufen von Reihenhäusern. Da es sich vorliegend um ein älteres Haus handelt, müssen die Tabellen für Weiterverkäufe von Reihenhäusern zurate gezogen werden.

Im Sachverhalt habe ich vorgegeben, dass das zu bewertende Grundstück im Bremer Westen liegt. Allen, die nicht in Bremen zu Hause sind, sei gesagt, dass die Lage weder als bevorzugte Wohnlage noch als Innenstadt nahe Lage gilt. Deshalb sind im Folgenden die Werte nicht aus einer besonderen Tabelle, sondern aus der für den Bremer Westen geltenden Tabelle abzulesen. Die Tabelle differenziert dann beim Mittelwert für das Vergleichsgrundstück nur noch hinsichtlich des Baujahrs. Es lässt sich in der Tabelle für den Bremer Westen in der Spalte "bis Baujahr 1948" ein mittlerer Kaufpreis von 190.000 EUR ablesen. So wurde nach den Angaben in der Tabelle eine durchschnittliche Wohnfläche von 105 m², ein durchschnittliches Baujahr von 1919 und eine durchschnittliche Grundstücksfläche i.H.v. 150 m² berücksichtigt. Darüber hinaus enthält der Grundstücksmarktbericht Ausführungen darüber, dass für Reihenendhäuser ein Zuschlag von 3 % vorzunehmen ist. Schließlich sind nach den Angaben im Grundstücksmarkbericht Garagen pauschal mit 11.000 EUR zu bewerten.

Unter Zugrundelegung der o.g. Parameter ergibt sich folgende Berechnung:

	Zu bewertendes Objekt		Weiterverkauf von Reihenhäusern Daten analog Grundstücksmarktbericht Bremen 2021
Straße und Hausnummer	Kaisertaler Str. 35
Art des Objekts	Reihenhaus
Besonderheit	Endhaus
Zuschlag Endhaus analog Grundstücksmarktbericht in %	3
Garage vorhanden	ja
Festwert Garage analog Grundstücksmarktbericht in EUR	11.000
Ort	Bremen
Lage	Bremer Westen
Wohnfläche in m2	80		105
Anpassungsfaktor Wohnfläche analog Grundstücksmarktbericht	85		100
Baujahr	1931		1919
Anpassungsfaktor Baujahr analog Grundstücksmarktbericht	95,5		92,5
Grundstücksfläche in m2	270		150
Anpassungsfaktor Grundstücksfläche analog Grundst...