ZErb 08/2022, Die Abgründe der Teilungsversteigerung - E ... / a) Mit einer Grundschuld

Findet sich in Abt. III eine Grundschuld, wird es regelmäßig sehr kompliziert. Dies beruht auf drei Faktoren: (a) den gegenläufigen Interessen der Beteiligten, (b) einer letztlich unlösbaren Rechtsfrage in deren Innenverhältnis und (c) dem durchgehend erratischen Verhalten der Banken. Hinzu kommt, als eine Blamage meines Berufsstands, dass dort erfahrungsgemäß schon Grundkenntnisse des Bank- bzw. Sicherungsrechts nicht vorausgesetzt werden können. Daher zunächst ein Exkurs, mit dem Versuch möglichster Anschaulichkeit:

Die Grundschuld nebst Zweckabrede ist Sicherungsmittel für ein Darlehen, gleichsam ein Pfand. Die Grundstückseigentümer bewilligen sie der Bank, wie sie ein Kautionssparbuch verpfänden oder einen Klumpen Gold. Die Bank verwahrt diese Gegenstände für die Eigentümer in eigennütziger Treuhand, fiduziarisch.^[49] Erledigt sich der Sicherungszweck, regelmäßig durch Tilgung des gesicherten Darlehens, haben die Eigentümer Anspruch auf Rückgabe des Pfands – des Sparbuchs nebst Zinsen, des Klumpen Goldes in corpore, der Grundschuld so, wie sie bewilligt wurde – Stichwort: "Rückgewähranspruch".^[50] Im Fall der Grundschuld kann diese Rückgewähr rechtstechnisch erfolgen^[51]

▪	durch Übertragung des Rechts, also rangwahrende Abtretung an die Sicherungsgeber nach Maßgabe der §§ 873, 1154, 1192 Abs. 1 BGB[52] oder
▪	durch Verzicht, §§ 1168, 1192 Abs. 1 BGB; materiell-rechtlich formfrei zu erklären gegenüber dem Grundbuchamt oder den Eigentümern, womit ebenfalls ein rangwahrendes Eigentümerrecht entsteht oder
▪	durch Aufhebung,[53] §§ 875, 1183, 1192 Abs. 1 BGB: Mit Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt[54] erlischt das Recht insgesamt und der Rang ist perdu;

wobei die Wahl bereits im Sicherungsvertrag ausgeübt worden sein kann^[55] (hierauf sollte man im Einzelfall also achten). AGB-mäßige Beschränkungen sind in der Regel unwirksam.^[56] Entgegen landläufigem Aberglauben geschieht dies alles jedoch nicht kraft eines Automatismus, demzufolge die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet, sobald das Darlehen getilgt wurde.^[57] Vielmehr haben die Eigentümer zu beschließen, in welche Richtung sie den Rückgewähranspruch ausüben wollen.

Im Fall der Teilungsversteigerung spielen an diesem Punkt die fundamental unterschiedlichen Interessenlagen herein.^[58] Standardfall: Miterbe A bewohnt das Objekt und hat an einer Versteigerung kein Interesse. Miterbe B, der vom Objekt wirtschaftlich dementsprechend nichts hat,^[59] will endlich Kasse machen. Ihm wird daran gelegen sein, das Grundbuch so lastenfrei zu bekommen, wie er es dem Erwerber bei Freihandverkauf ebenfalls anzubieten hätte.^[60] A wiederum muss danach streben, dass Grundschuld und Nebenleistungen jeden Erwerber – der sie als Teil des geringsten Gebots mit ihrem vollen Betrag nebst dinglichen Zinsen zu übernehmen hat – abschrecken. Ihm wird daran gelegen sein, die Bank zu motivieren, alle Rückstände anzumelden^[61] und von Minderanmeldungen^[62] abzusehen. Denn in diesem Fall gelangen ungeheure Summen an dinglichem Zins ins Mindestbargebot.

Beispiel:

Eingetragen sind 300.000 EUR Grundschuldkapital und – die mittlerweile üblichen – 18 % Grundschuldzins.^[63] Bei jährlich nachträglicher Zinsfälligkeit am 31.12. hätte man bei Antragstellung am 31.12.2019 nach § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG (a) laufende Zinsen für die vollen Jahre 2018 und 2019 und (b) weiterlaufende bis zwei Wochen nach dem Zuschlag; mit dem Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG könnten (c) als rückständig i.S.d. § 13 Abs. 2 S. 2 ZVG angemeldet werden noch diejenigen für 2016 und 2017, das wären vier volle Jahre zuzüglich das mindestens etwa Dreivierteljahr bis zum Termin, also (300.000 Kapital x 18 % p.a. x 4,75 Jahre =) 256.500 EUR. Selbst wenn der Verkehrswert des Objekts auf 500.000 EUR festgesetzt ist, wird sich angesichts eines Mindestgebots von (300.000 EUR zu übernehmendes Grundschuldkapital + 256.500 EUR dinglicher Zins + ca. 10.000 EUR Kosten =) 568.500 EUR, hiervon 268.500 EUR bar zu bringen, kein Bieter finden. Miteigentümer A hätte sozusagen gewonnen und B sämtliche – von ihm allein zu tragende Kosten^[64] – sozusagen versenkt.

Diese Auseinandersetzung kann im formalisierten Vollstreckungsverfahren nicht ausgetragen werden. Welche Ansprüche die Miteigentümer untereinander betreffend ein nicht mehr valutierendes Grundpfandrecht haben, ist zuvor im ordentlichen Zivilprozess zu klären, denn Aussetzung eines bereits laufenden Versteigerungsverfahrens wegen Vorgreiflichkeit ist ausgeschlossen.^[65] Das Interesse für diese Dinge ist erst jüngeren Datums. Einen Löschungsanspruch im Verhältnis der Miteigentümer, um die Teilungsversteigerung mit Erfolgsaussicht mittels vorgeschalteter Grundbuchbereinigung überhaupt zu ermöglichen, haben verschiedene Gerichte diskutiert,^[66] eine BGH-Entscheidung steht noch aus. Wie eine Lösung aussehen könnte, ist überdies ganz unklar. Gibt man dem Antragsteller einen vollen Löschungsanspruch, ist das Grundbuch lastenfrei, und es besteht die Gefahr, dass das Objekt für 5/10 verramscht wird...