ZErb 09/2022, Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinsc ... / 7. Der Abschluss der Erbteilskaufverträge

Vor Abschluss der Kaufverträge mit den Grundstücksinteressenten stellte sich die Frage, wer auf Verkäuferseite auftritt. Auch war immer noch der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Durch die meinem Mandanten erteilten Vollmachten hätte dieser für die Vollmachtgeber die Verträge unterzeichnen können, jedoch hätten in jeder Urkunde alle Miterben aufgeführt und auch die Vollmachten beigefügt werden müssen. Das Grundbuchamt hatte auf Anfrage hin mitgeteilt, dass auf eine Voreintragung der Miterben nicht verzichtet werden könne. Also überredete ich meinen Mandanten, von der Befugnis in den erteilten Vollmachten Gebrauch zu machen und die Erbanteile seiner Vollmachtgeber zu erwerben. Zudem gab es einige Vollmachtgeber, die anfingen zu drängeln und meinem Mandanten vorwarfen, er würde sich an ihrem Erbteil bereichern. Zwischenzeitlich war nämlich bekannt geworden, dass die tatsächlich zu erzielenden Grundstückswerte erheblich über den von uns zunächst zur Ermittlung des Nachlasswertes zugrunde gelegten Bodenrichtwerten lagen. Auch war es zunehmend schwierig, die Verzögerungen bei der Veräußerung der Grundstücke plausibel darzulegen. Die Unstimmigkeiten der Miterben diesbezüglich, die in den Beschlussfassungen ihren Ausdruck fanden, waren zugegebenermaßen für einen Außenstehenden nicht immer nachvollziehbar.

Zusammen mit dem örtlichen Notar tüftelte ich eine Erbteilsabtretung aus, die den Vollmachtgebern einen rechtlich sicheren Anspruch auf den tatsächlichen Wert ihres Erbteils gab, meinen Mandanten aber davor bewahrte, zeitnah nach Abschluss des Vertrags einige 100.000 EUR für die übertragenen Erbteile bezahlen zu müssen. Wir legten fest, dass der Kaufpreis grundsätzlich in der Weise aufgebracht werden sollte, dass er aus den im Nachlass vorhandenen Barmitteln bezahlt werde. Als weitere Fälligkeitsvoraussetzung wurde vereinbart, dass alle Miterben der Entnahme des Kaufpreises aus dem im Nachlass vorhandenen Barvermögen gegenüber der kontoführenden Bank in der erforderlichen Form zugestimmt haben. Der ursprünglich mit den Bodenrichtwerten errechnete Wert eines jeden Erbteils wurde als Mindestkaufpreis festgelegt.

Mein Mandant und ich bemühten uns in den kommenden Erbenversammlungen um eine Teilauseinandersetzung des Nachlasses dergestalt, dass das nicht unerheblich im Nachlass vorhandene Barvermögen größtenteils unter den Miterben verteilt würde. Mein Mandant wäre so in der Lage gewesen, zumindest einen Vorschuss an die Vollmachtgeber zu bezahlen. Mit dieser Vorgehensweise waren jedoch die übrigen Miterben nicht einverstanden, sodass eine Teilerbauseinandersetzung nie stattfand. Immerhin hatten wir einen entsprechenden Beschluss, den wir den Vollmachtgebern vorlegen und die Ungeduldigeren ruhigstellen konnten.

Zur Eintragung meines Mandanten als Eigentümer für die erworbenen Erbteile mussten, wie bereits erwähnt, zunächst einmal sämtliche Miterben und Erbeserben als Eigentümer voreingetragen werden. Notar und Grundbuchamt einigten sich darauf, dass der Notar die Legitimation meines Mandanten durch die erteilten Vollmachten und die Erbfolge, insbesondere der nachverstorbenen Erben, prüft. So musste ich meine drei Ordner mit Vollmachten und Erbnachweisen in grundbuchtauglicher Form wenigstens nur einmal dem Notar vorlegen. Dennoch war der Grundbuchbeamte nicht zu beneiden. Nach seinen Angaben, was durchaus nachzuvollziehen ist, ist die EDV zur Verwaltung der Grundbücher nicht dafür ausgelegt, an die 90 Personen als Eigentümer zu erfassen. Dieses Unterfangen nahm einige Wochen in Anspruch. Nachdem dann endlich auch mein Mandant als Erwerber im Grundbuch eingetragen war, waren jedenfalls die Voraussetzungen für eine in dieser Hinsicht unkomplizierte Abwicklung der Grundstücksverkäufe gelegt.