Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde zulässig. Deren Gegenstand bildet das jeweils bezeichnete Eintragungshindernis, dessen Berechtigung vom Beschwerdegericht nachgeprüft werden soll (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71 Rn 12), der Eintragungsantrag selbst ist hingegen nicht Gegenstand der Beschwerde (Demharter, § 71 Rn 15 mwN). Dem Beschwerdeschriftsatz ist nicht zu entnehmen, für wen die Beschwerde eingelegt wird. Es ist dann von dem allgemeinen Grundsatz auszugehen, dass der Notar das Rechtsmittel für alle Antragsberechtigten – den verlierenden wie den gewinnenden Teil des Grundstücksgeschäfts – eingelegt hat (OLG Schleswig FGPrax 2010, 282; Demharter, § 15 Rn 20).
2. Das Grundbuchamt verlangt zu Recht die Mitwirkung eines Ergänzungsbetreuers, weil der an der Erbauseinandersetzung Beteiligte zu 2 gehindert ist, sein Betreueramt für den Beteiligten zu 3 auszuüben (§ 1908 i Abs. 1 Satz 1 iVm § 1795 Abs. 2, § 181 BGB).
a) Für die Erbauseinandersetzung und die Erlösverteilung liegt, wenn Betreuer und Betreuter Miterben sind, bei Abgabe der Willenserklärung durch den Betreuer ein Insichgeschäft nach § 181 BGB vor (Palandt/Weidlich, BGB 74. Aufl. § 2042 Rn 14; Staudinger/Werner, BGB Bearb. Juni 2010, § 2042 Rn 35; MüKo/Ann, BGB 6. Aufl. § 2042 Rn 38; allgemein Mahlmann, ZEV 2009, 320). Dessen Vertretungsmacht ist deshalb ausgeschlossen (§ 1795 Abs. 1 und 2, § 181 BGB), was es notwendig macht, einen (Ergänzungs-)Betreuer nach § 1899 Abs. 4 BGB zu bestellen. Zusätzlich hat das Betreuungsgericht zuzustimmen (§ 1908 i Abs. 1 iVm § 1821 Abs. 1 Nr. 1, § 1822 Nr. 2 BGB).
b) Anders wäre der Sachverhalt zu beurteilen, wenn Betreuer und Betreuter einem volljährigen Miterben den gesamten Nachlass übereignen und letzterer sich verpflichtet, den Miterben jeweils eine bestimmte Abfindungssumme zu bezahlen. In diesem Fall lässt bereits die reichsgerichtliche Rechtsprechung (RGZ 93, 334/335) den Vertragsschluss des Miterben selbst sowie zugleich für den Betreuten als Miterben zu. Hintergrund dafür bildet der Umstand, dass jeder der Miterben unabhängig vom anderen berechtigt wäre, gemäß § 2033 Abs. 1 BGB vertraglich seinen Erbanteil einem Dritten gegen einen bestimmten Preis zu übertragen. Wird nun der gesamte Nachlass in einem Vertrag übertragen, so stellt sich dies lediglich als eine Zusammenfassung mehrerer einzelner von den Miterben mit dem Erwerber getroffener Abmachungen dar, während vertragliche Vereinbarungen der übertragenden Miterben untereinander nicht bestehen (RG aaO; ebenso KGJ 40 A 1).
c) Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte in einer Entscheidung vom 27.7.1908 diese Überlegungen auch auf einen Vertrag angewandt, durch den die Erben einem von ihnen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück auflassen und dieser sich zu gleichmäßigen Leistungen an die Übergebenden verpflichtet (BayObLGZ 9, 459/462; sogenannte rein rechnerische Auseinandersetzung). Das Reichsgericht ist dieser Rechtsprechung in der schon erwähnten Entscheidung ausdrücklich nicht gefolgt (RGZ 93, 334/335 f). Im Gegensatz zur Vorschrift des § 2033 Abs. 1 BGB könne der einzelne Miterbe über seinen Anteil an den Nachlassgegenständen nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB), die Verfügung sei zwingend eine gemeinschaftliche (§ 2040 Abs. 1 BGB). Der Entgeltabsprache liege notwendigerweise eine, wenn auch nur stillschweigende, Einigung unter den Miterben zugrunde. Denn jeder Miterbe sei damit einverstanden, dass das nach § 2041 BGB wiederum zum Nachlass gehörende Entgelt an die einzelnen Mitglieder entsprechend ihren Erbanteilen verteilt werde. Dann handele es sich aber um eine Auseinandersetzung zwischen allen Miterben untereinander. Auch wenn die Teilung im Grunde nur eine rechnerische sei, bleibe sie eben Teilung ohne Rücksicht darauf, ob sie einfach oder mit Schwierigkeiten verknüpft sei. Teilung setze aber begrifflich eine Vereinbarung unter den Beteiligten voraus (RGZ 93, 334/336).
Der Bundesgerichtshof hat sich dem angeschlossen (BGHZ 21, 299/232; siehe auch BGHZ 50, 8/11). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in einem Beschluss vom 19.1.1912 (BayObLGZ 13, 13/18 oben) auf seine frühere Entscheidung nicht mehr zurückgegriffen.
d) Die vorbezeichnete Rechtsprechung geht von der Prämisse aus, dass von der ausschließlichen Erfüllung einer Verbindlichkeit als Ausnahme vom Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB) nur gesprochen werden kann, wenn die Auseinandersetzung nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften (§§ 2042 ff BGB) vorgenommen wird, weil Miterben nur in der Art und Weise zur Auseinandersetzung verpflichtet sind, wie sie das Gesetz eben vorsieht. Das Verfügungsrecht des Miterben über seinen Anteil als solchen (§ 2033 Abs. 1 BGB) unterfällt demnach nicht dem Verbot. Dies gilt auch für solche Auseinandersetzungen, wenn mit ihnen lediglich eine (wirksame) Teilungsanordnung des Erblassers vollzogen oder ein ...