ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass / V. Die Immobilienerbschaft in der Teilungsversteigerung

Im Jahre 2020 betrug die Gesamtzahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland 18.449 Immobilien mit einem Verkehrswert von 3,85 Mrd. Euro.^[21] 18 % der Zwangsversteigerungen (in absoluten Zahlen: 3.500)^[22] sind so genannte Teilungsversteigerungen, die auf die Auflösung von Gemeinschaften gerichtet sind. Anlass dieser Teilungsversteigerungen sind entweder Streitigkeiten im Rahmen der Auflösung einer Erbengemeinschaft oder bei Ehescheidungen.

Sinn und Zweck der Teilungsversteigerung ist die Durchsetzung eines materiell-rechtlichen Anspruchs eines Mitglieds der Gemeinschaft auf zwangsweise Auseinandersetzung. Jeder Miterbe hat das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft zu verlangen (§§ 2043–2045 BGB). Dazu ist keine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Ausreichend ist die Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll. Von den 3.500 Teilungsversteigerungen pro Jahr dürften 2.100 auf Erbimmobilien entfallen.^[23]

Etwa die Hälfte der Verfahren endet vorher, da die Immobilien anderweitig verkauft werden oder sich die Erben doch noch einigen können.^[24]

Wenn die Immobilie im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet ist, empfiehlt sich die Teilungsversteigerung nicht, weil der Miteigentümer, der die Zwangsversteigerung beantragt, nach § 10 ZVG so behandelt wird, als betreibe er das Verfahren aus dem allerletzten Rang. Eingetragene Hypotheken, Grundschulden werden nicht beeinträchtigt. Die Grundpfandrechte bleiben bestehen. Es werden nur Gebote zugelassen, die diese bestehenden Rechte berücksichtigen. Lediglich der überschießende Erlös kann den Miteigentümern zur Verteilung ausgekehrt werden.^[25] Ein sich über mindestens ein Jahr hinziehendes Teilungsversteigerungsverfahren ist gänzlich ungeeignet und verursacht weitere unnötige Kosten.

Ist ein Objekt dagegen wenig oder unbelastet, ist die Situation eine andere. Möglich sind hier jedoch widerstreitende Interessen: Ein Beteiligter will das Grundstück möglichst günstig erwerben, um es eigen zu nutzen und ein anderer Beteiligter, der nicht selbst erwerben will, hat Interesse an einem möglichst hohen Verkaufserlös.^[26]

Hinweis

Beachte:

Ein Versteigerungserlös wird durch das Gericht nach der Größe der vormaligen Eigentumsanteile nur dann verteilt, wenn sich die Parteien darüber einig sind. Solange dies nicht der Fall ist, wird das Gericht den Erlös hinterlegen und die Parteien müssen ihre Rechte außerhalb des Versteigerungsverfahrens verfolgen.

[21] Vgl. www.de statista.com; s. auch www.argetra.de.

[22] Vgl. www.de.statista.com.

[23] Vgl. argetra Jahresbericht 2020, www.argetra.de.

[24] Vgl. argetra Jahresbericht 2020, www.argetra.de.

[25] Vgl. ausführlich hierzu Kogel, Angriffs- und Verteidigungsstrategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, FamRB 2008, S. 2 ff.

[26] Kogel,a.a.O. S. 3 f.