ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass

1

Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge werden im Zeitraum von 2015 bis zum Jahr 2024 in Deutschland 4,3 Mio. Immobilien vererbt.^[1] Wenn der Erblasser keine klaren testamentarischen Regelungen getroffen hat, können bei Erbengemeinschaften dadurch besondere Probleme in der Nachlassabwicklung bis hin zu einer Teilungsversteigerung entstehen. Darüber hinaus ist die Bewertung von Immobilien komplex.

[1] Dr. Reiner Braun, empirica ag im Auftrag der Deutschen Instituts für Altersvorsorge, S. 27 zur Studie www.dia-vorsorge.de/wp-content/uploads/2015/DIA_Studie_Erben_in_Deutschland_LowRes.pdf.

I. Einführung

Entsprechend der Studie werden während des genannten Zeitraums 1,7 Mio. Einfamilienhäuser in Westdeutschland (ohne Berlin) an die nächste Generation vererbt.^[2] Der Anteil der Erbengemeinschaften lässt sich dabei nur abschätzen.^[3] Laut der genannten Studie wollen 73 % der Erblasser ihr Vermögen an die eigenen Kinder übertragen, 43 % ihrem Ehepartner und weitere 34 % ihren Enkelkindern. Nachrangig werden auch gemeinnützige Organisationen, Geschwister des Erblassers, Neffen, Nichten usw. genannt; jedoch jeweils nur mit einstelligem Prozentanteil. Dabei sind Mehrfachnennungen, da zum einen mehrere Erben eingesetzt werden können oder die Zuwendung auch im Wege des Vermächtnisses erfolgen kann.

Für die Erben steht der Verkauf der Immobilie in der Regel nicht im Vordergrund, da aufgrund von Vermögensbildung der Bedarf für frei verfügbares Geld häufig geringer geworden ist und die Erben das Erarbeitete der Vorgeneration nicht vorschnell in Geld verwandeln wollen.

In konkreten Zahlen:

▪	72 Prozent der Erben wollen die Immobilien bewahren, das heißt, selber einziehen oder vermieten;
▪	Nur 28 Prozent wollen aktiv verkaufen; bei 430.000 Immobilien pro Jahr sind dies 120.000 Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die auf diesem Weg auf den Immobilienmarkt kommen.

[2] Dr. Reiner Braun, a.a.O. S. 33.

[3] Dr. Reiner Braun, a.a.O. S. 27.

II. Handlungsbedarf bei Immobilien im Nachlass

Der Erbe muss veranlassen, dass das Grundbuch berichtigt wird und er als neuer Eigentümer eingetragen wird. Gemäß § 35 Abs. 1 GBO gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt zu führen. Entweder durch einen Erbschein bzw. ein Europäisches Nachlasszeugnis oder durch eine in einer öffentlichen Urkunde enthaltenen Verfügung von Todes wegen samt der Niederschrift über deren Eröffnung. Ein handschriftliches Testament wird im Sinne dieser Vorschrift weder durch eine amtliche Verwahrung noch durch eine nachlassgerichtliche Eröffnungsurkunde zu einer öffentlichen Urkunde.^[4]

Eine Ausnahme sieht § 35 Abs. 3 GBO für den Fall vor, dass das Grundstück einen geringeren Wert als 3.000 EUR hat. Hier kann das Grundbuchamt auf ein Beweismittel verzichten. Zu beachten ist, dass die Umschreibung einer Immobilie im Erbfall innerhalb von 2 Jahren kostenfrei erfolgt.^[5]

Musterantrag:

AMTSGERICHTGRUNDBUCHAMT

Musterstr. 2

Musterstadt^[6]

Per EINSCHREIBEN

Nachlasssache Jupp Schmitz, verstorben am 1.1.2021

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Grundbuch von Musterstadt, Band I, Blatt 43, Abt. I ist mein am 1.1.2021 verstorbener Vater, Jupp Schmitz, als Alleineigentümer eingetragen. Entsprechend dem beigefügten Erbschein des Nachlassgerichts Musterstadt AZ 31 Wx 4326/21 bin ich aufgrund gesetzlicher Erbfolge alleiniger Erbe meines Vaters.

Ich beantrage die Berichtigung des Grundbuchs in Abt. I aufgrund von Erbfolge und bitte um Rücksendung des Erbscheins.

MFG

Unterschrift

[4] Vgl. OLG München, Beschl. v. 24.8.2016 – 34 Wx 174/18, www.gesetze-bayern.de.

[5] Ansonsten wird eine Gebühr nach VV 14110 GNotKG erhoben.

[6] Örtlich zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk die betroffene Immobilie liegt; die Grundbuchämter werden von den AG geführt.

III. Auseinandersetzung

Die Aufteilung von Immobilien in einem Nachlass führt immer wieder zu Problemen bei der Erbteilung und kann diese manchmal über Jahre verzögern, weil sich die Erbengemeinschaft nicht über die Verwendung der Immobilien verständigt.^[7] Bis zu einer Auseinandersetzung ist die Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB eine Gesamthandsgemeinschaft, mit der für diese geltenden Regeln. Das heißt, wenn ein Erblasser mehreren Personen eine Immobilie hinterlassen hat, so können diese nur gemeinschaftlich darüber verfügen.

[7] Vgl. Pöting, Die Erbauseinandersetzung in der notariellen Vertragsgestaltung, ZEV 1998, 213; Wendt/Rudy, Das Vorkaufsrecht des Miterben nach § 2034, ErbR 2010, 250.

IV. Bewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer

Im Rahmen eines Erbfalls oder einer Schenkung ist es notwendig, den übertragenen Wirtschaftsgütern wie einem Grundstück oder einer Immobilie einen Wert zuzuordnen, um so den steuerpflichtigen Erwerb nach § 10 Abs. ErbStG und damit die Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermitteln zu können.^[8] Ferner ist die Wertermittlung für die Auseinandersetzung nach den Einzelwerten des Nachlasses erforderlich.

Für die ertragsteuerliche Beurteilung ist darauf abzustellen, ob insgesamt eine neutrale Realteilung oder teilweise Anschaffungs- und Veräußerungsvorgänge anz...