ZErb 12/2018, Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld ... / Sachverhalt

Der am 20.8.2017 verstorbene, im Grundbuch als Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes eingetragene ... hatte der Beteiligten zu 1 am 28.1.2015 eine notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht erteilt, welche – ausdrücklich mit Wirkung über den Tod hinaus – auch die Vermögenssorge umfasste.

Am 22.8.2018 schloss die Beteiligte zu 1 unter Verwendung der erteilten Vollmacht mit den Beteiligten zu 2 und 3 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassungserklärung und bewilligte zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung, nicht aber die Eintragung der Eigentumsänderung. Darüber hinaus bevollmächtigte die Beteiligte zu 1 die Beteiligten zu 2 und 3 zum Zwecke der Finanzierung des Kaufpreises zulasten des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes Grundpfandrechte jeder Art – einschließlich Vollstreckungsunterwerfung – zu bestellen. Auf Grundlage dieser Vollmacht bestellten die Beteiligten zu 2 und 3 ebenfalls am 22.8.2018 zugunsten der Beteiligten zu 4 eine Grundschuld über einen Betrag von 450.000 EUR und bewilligten und beantragten deren Eintragung im Grundbuch im Rang nach der Auflassungsvormerkung, ohne die Erben namentlich bekannt zu geben. Der gemäß § 15 GBO vertretungsbefugte Notar hat diesen Antrag bei dem Grundbuchamt eingereicht.

Mit Zwischenverfügung vom 6.9.2018 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass zur Eintragung der Grundschuld die Voreintragung der Erben erforderlich sei, wofür ein formloser Antrag der Erben auf Grundbuchberichtigung und ein entsprechender Erbnachweis benötigt werde. Zur Beseitigung der aufgezeigten Hindernisse wurde eine Frist bis zum 2.11.2018 gesetzt. Zur Begründung hat die Rechtspflegerin ausgeführt, der von dem vertretungsbefugten Notar herangezogenen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Frankfurt (Beschluss vom 27.6.2017 – 20 W 179/17) und Köln (Beschluss vom 16.3.2018 – I-2 Wx 123/18), wonach bei Veräußerung eines Grundstücks durch einen transmortal Bevollmächtigten die Voreintragung der Erben für die Eintragung einer Finanzierungsbelastung in entsprechender Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO entbehrlich sei, könne nicht gefolgt werden. Der transmortal Bevollmächtigte sei dem Nachlasspfleger, für dessen Bewilligung die Anwendung des § 40 GBO ausdrücklich geregelt ist, nicht gleichzustellen, da dieser als gesetzlicher Vertreter bei Bestehen eines Fürsorgebedürfnisses handele. Unbeachtlich sei, dass es um eine Finanzierungsgrundschuld gehe, die im Interesse des Erwerbers bestellt werde. Ein alsbaldiges Wiederausscheiden des Erben aus dem Grundbuch, das bei Übertragung des Rechts Grund für den Verzicht auf die Voreintragung des Erben nach § 40 Abs. 1 Alt. 1 GBO sei, sei bei der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld keineswegs sichergestellt. Der Voreintragungsgrundsatz diene dem Zweck, den Rechtsstand des Grundbuchs nicht bloß im Endziel, sondern in allen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiederzugeben. Dem laufe eine weitere Ausdehnung des Anwendungsbereichs von § 40 GBO zuwider.

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