Die nach den §§ 71 ff GBO zulässige Beschwerde ist begründet, soweit es den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung anbelangt, im Übrigen ist sie unbegründet.
Nach den §§ 1643 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr.1 BGB bedarf die Beteiligte zu 1) als Mutter ihrer zu 2) beteiligten minderjährigen Tochter zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück ihres Kindes der Genehmigung des Familiengerichts. Dabei ist anerkannt, dass unter einer Verfügung in diesem Sinne jede unmittelbare Einwirkung auf ein bestehendes Recht zu verstehen ist, das in einer Übertragung, Belastung, Inhaltsänderung oder Aufgabe bestehen kann (vgl. Palandt/Götz, BGB, 72. Aufl., § 1821 Rn 7 ff; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 3685 ff jeweils mwN). Damit zählen zu den genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 Abs. 1 Nr.1 BGB sowohl die Übertragung des (Gesamthands-)Eigentums als auch dessen Belastung mit einem Grundpfandrecht, wie hier mit einer Grundschuld.
a) Hinsichtlich der Übertragung des Grundstücks und damit hinsichtlich der Auflassungsvormerkung liegt die nach den §§ 1643 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB erforderliche familiengerichtliche Genehmigung vor. Weiterer Genehmigungen bedarf es nicht, insbesondere bedarf es nicht der Genehmigung eines noch zu bestellenden Ergänzungspflegers. Denn der notarielle Vertrag vom 26.3.2013 (UR-Nr. 15/13) enthält keine Erbauseinandersetzung. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben dort lediglich das Grundstück veräußert, ohne dabei Regelungen zur Auseinandersetzung ihres gemeinsamen Erbes zu treffen. Der Erlös tritt im Wege der dinglichen Surrogation als Nachlassgegenstand an die Stelle des Grundstücks (§ 2041 S. 1 BGB). Der Erlös ist damit Gegenstand einer noch durchzuführenden Auseinandersetzung.
b) Nach hM in der Rechtsprechung und Literatur ist bei Veräußerung eines Grundstücks des Kindes neben der Genehmigung der Veräußerung eine zusätzliche familiengerichtliche Genehmigung für die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlich, selbst wenn diese unter Ausnutzung einer in dem Kaufvertrag erteilten Belastungsvollmacht bestellt wurde und die Erklärungen der Eltern in dem Kaufvertrag einschließlich der Belastungsvollmacht bereits familiengerichtlich genehmigt worden ist (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2005, 59 = FamRZ 2005, 832; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16. Juni 2011 – 20 W 251/11 –, juris; Palandt/Götz, aaO, § 1821 Rn 10; Schöner/Stöber, aaO, Rn 3688). Nach aA bedarf es keiner zusätzlichen Genehmigung, wenn in dem genehmigten Kaufvertrag bereits die wesentlichen Vertragsbestimmungen für die Bestellung des Grundpfandrechts enthalten sind (vgl. LG Schwerin MittBayNot 1997, 297; LG Saarbrücken Rpfleger 1982, 25; vgl. zum Meinungsstand DNotI-Report 2003, 129).
Der Senat schließt sich der hM an. Wie das OLG Frankfurt und das OLG Zweibrücken überzeugend ausgeführt haben, bedarf der Kreis der genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB im Interesse der Rechtssicherheit einer klaren Abgrenzung, die sich an formalen Kriterien zu orientieren hat und eindeutig zu bestimmen sein muss, sodass zur Abgrenzung der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte kein Raum für eine wertende, an der wirtschaftlichen oder sonstigen Bedeutung orientierten Betrachtungsweise ist (vgl. BGHZ 17, 160; 38, 26/28 und 52, 316/319; KG NJW-RR 1993, 331). Deshalb kann eine eindeutig unter den Wortlaut des § 1821 Abs. 1 Nr.1 BGB fallende Verfügung aus der Genehmigungspflicht nicht deshalb herausgenommen werden, weil die Interessen des Betreuten möglicherweise bereits durch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung eines anderen Rechtsgeschäfts als gewahrt angesehen werden können und deshalb die Genehmigungsbedürftigkeit bei wertender Betrachtung infrage gestellt werden könnte (vgl. KG und OLG Zweibrücken sowie OLG Frankfurt jeweils aaO).
Mitgeteilt von Richter am OLG Helmut Engelhardt, Emsdetten
ZErb 3/2014, S. 093 - 094