Stellen Sie sich vor, Ihr Mandant fragt Sie, ob es für ihn aus schenkung/erbschaftsteuerlicher Sicht günstiger ist, sein Einfamilienhaus zu verschenken oder zu vererben und möchte von Ihnen dazu die schenkungsteuerliche bzw. erbschaftsteuerliche Auswirkung wissen.
Im Folgenden möchte ich die Berechnung des Grundbesitzwerts auf den 24.01.2016 darstellen und schließlich die sich daraus ergebende Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer gegenüberstellen.
Wie schon im ersten Aufsatz zu diesem Thema, habe ich es leicht gemacht und viele vom Berater erst mühsam einzuholende Daten wie z. B.
| a) |
den Bodenrichtwert lt. Bodenrichtwertkarte, |
| b) |
den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses |
| c) |
die Frage, ob es Vergleichsgrundstücke gibt und |
| d) |
den aktuellen Bebauungsplan |
| e) |
die Ausstattungsmerkmale des zu bewertenden Objekts |
vorgegeben.
In der Praxis wird schon die Beschaffung der Daten/Angaben mühsam und zeitaufwändig sein.
Ich habe mich dabei, um die Berechnung des Grundbesitzwerts für Stichtage bis zum 31.12.2015 (siehe dazu meine Berechnung auf den 24.12.2009) vergleichbar zu machen hinsichtlich der Lage und Ausstattung an die bisherigen Angaben gehalten und nur den Faktor Zeit dadurch bereinigt, dass ich das Baujahr fiktiv um sieben Jahre jünger gewählt habe.
Bewertung eines selbstgenutzten Reiheneinfamilienhauses auf den 24.1.2016
Lage: Reihenendhaus mit Keller und nicht ausgebautem Dachgeschoss in "Nordstadt"
Baujahr: 1938, es wurden keine durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Stichtag durchgeführt.
| Grundflächen: |
|
| Keller |
30 m2 |
| Erdgeschoss |
30 m2 |
| I. Etage |
30 m2 |
| Nicht ausgebautes Dachgeschoss |
30 m2 |
| Spitzboden nicht nutzbar |
20 m2 |
| Balkon nicht überdacht |
12 m2 |
Ausstattung:
| Fassade Massivbau |
Zweischaliges Mauerwerk mit Putz, keine Wärmedämmung |
| Dach |
Betondachpfanne mit Wärmedämmung |
| Fenster und Außentüren |
Zweifachverglasung vor 1995, Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz |
| Innenwände und Türen |
nicht tragende Wände in Leichtbauweise, leichte Türen |
| Deckenkonstruktion und Treppen |
Holzbalkendecken mit Füllung, Hartholztreppen in einfacher Ausführung |
| Sanitärinstallation |
Bad/WC, Gäste WC |
| Innenwandbekleidung der Nassräume |
Fliesen raumhoch |
| Bodenbeläge |
Teppich, PVC, Nassräume Fliesen |
| Heizung |
elektronisch gesteuerte Zentralheizung m. Pumpe u. Flachheizkörper |
| Elektroinstallation |
Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–4 Steckdosen, Zählerschrank, Kippsicherungen |
| Grundstückart |
Eckgrundstück |
| Größe |
270 m2 |
| Garage |
Auf dem Grundstück befindet sich seit 2009 eine freistehende Betonfertiggarage mit einer Grundfläche von 18 m2 |
| Verkehrswert |
Der Steuerpflichtige hat ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vorgelegt. Der Gutachter hat einen (unbestrittenen) Verkehrswert auf den 24.1.2016 in Höhe von 100.000 EUR festgestellt. |
| Belastung |
Das Grundstück ist mit einer vom Beschenkten/Erben zu übernehmenden Hypothek (Nennwert der Hypothek am 24.1.2016 = 20.000 EUR, Valuta am 24.1.2016 = 17.000 EUR) belastet. |
| Erwerber |
Erwerber soll eine nicht verwandte Person sein. |
| Vorschenkungen |
liegen nicht vor |
| Nutzung |
Das Haus und die Garage wurden am Bewertungsstichtag nicht zu Wohnzwecken vermietet |
Lösungsvorschlag:
Würde ein Bedarfsfall nach § 151 BewG vorliegen, wäre der Grundbesitzwert im Sinne von § 157 BewG und R B 151.1 Abs. 1 ErbStR 2011 durch das Lagefinanzamt gesondert festzustellen.
Da hier aber kein Bedarfsfall vorliegt, muss der Berater den Grundbesitzwert selber berechnen. Dabei steckt, wie so oft im Leben, die Tücke im Detail und der vermeintlich einfache Fall ist eben nur auf den ersten Blick einfach.
Vorliegend handelt es sich um ein bebautes Grundstück im Sinne von § 180 Abs. 1 BewG. Die Grundstücksart lautet nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG in Verbindung mit § 181 Abs. 2 BewG "Einfamilienhaus". Das Einfamilienhaus wäre grundsätzlich nach § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG in Verbindung mit R B 182 Abs. 2 ErbStR 2011 im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu bewerten.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff des BauGB mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 BewG).
Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 2 S. 3 ErbStR 2011).
H B 183 Abs. 2 ErbStR 2011(Anzahl der Vergleichspreise) besagt, dass eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise vorhanden sein muss, legt aber auch gleichzeitig fest, dass in Ausnahmefällen schon ein Vergleichspreis genügen kann.
Leider bieten die Hinw...