zerb 7/2018, Löschung des Nacherbenvermerks im Grundbuch / Sachverhalt

Die Beteiligten Ziff. 1 und 2 sind die Eltern der (...) verstorbenen XXX. Diese hatte mit ihrem Ehemann, dem Beteiligten Ziff. 3, (...) einen Ehe- und Erbvertrag geschlossen, in welchem sie für den Fall, dass sie vor dem Ehemann stirbt, diesen zu ihrem Alleinerben hinsichtlich ihres gesamten Vermögens einsetzte. Der überlebende Ehemann wurde jedoch nur als – befreiter – Vorerbe eingesetzt. Zum Nacherben hinsichtlich des zum Zeitpunkt des Todes des überlebenden Ehemanns übrigen Nachlasses hat die Ehefrau diejenigen Personen bestimmt, die ihre gesetzlichen Erben wären, wenn sie im Zeitpunkt des Nacherbfalls (Tod des überlebenden Ehemanns) unverheiratet gestorben wäre, unter sich beteiligt gemäß der gesetzlichen Erbfolge in diesem Zeitpunkt.

In den Nachlass der XXX fiel unter anderem der im Rubrum näher bezeichnete Grundbesitz XXX. Am 6.3.2008 wurde im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen. Über dieses Grundstück schloss der Beteiligte Ziff. 3 als Verkäufer mit dem Beteiligten Ziff. 4 als Käufer am 16.8.2017 vor Notar (...), einen Kaufvertrag, in dem ein Kaufpreis in Höhe von 485.000 EUR vereinbart worden ist. Auf Antrag der Kaufvertragsparteien wurde in der Folge nach schriftlicher Anhörung der Beteiligten Ziff. 1 und 2 am 13.4.2018 der Nacherbenvermerk im Grundbuch gelöscht. Im Rahmen des Erledigungsprotokolls vom 13.4.2018 hat das Amtsgericht W. – Grundbuchamt – ausgeführt, begründete Zweifel an der Vollentgeltlichkeit des Kaufvertrages bestünden nicht. Selbst wenn der Beteiligte Ziff. 3 als Vorerbe bei dem Verkauf nicht den vielleicht optimal erzielbaren Verkaufspreis erzielt hätte, würde dies nur dann zu einer teilweisen Unentgeltlichkeit des abgeschlossenen Rechtsgeschäfts führen, wenn der Verkäufer dies gewusst habe oder habe wissen müssen und auch subjektiv aus Sicht beider Vertragsparteien eine Teilunentgeltlichkeit mit Begünstigungsabsicht zugunsten des Käufers gewollt gewesen sei. Nach Überzeugung des Grundbuchamts sei dieser subjektive Tatbestand für keine der beiden Vertragsparteien erfüllt.

Gegen die Löschung des Nacherbenvermerks wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 mit ihrer Beschwerde vom 4.5.2018.

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Zur Begründung tragen die Beteiligten Ziff. 1 und 2 vor, der Verkehrswert der in Rede stehenden Immobilie betrage mindestens 700.000 EUR. Der vereinbarte Kaufpreis von 485.000 EUR bleibe erheblich hinter dem tatsächlichen Verkehrswert zurück. Das eingeholte Verkehrswertgutachten mit dem darin ermittelten Wert von 472.000 EUR sei unzutreffend. Selbst wenn in Zusammenhang mit dem zugleich abgeschlossenen Mietvertrag angesichts des möglichen Mietzeitraums von 5 Jahren eine weitere Gegenleistung in Form einer Mietreduzierung in Höhe von insgesamt 60.000 EURberücksichtigt werden sollte, ergäbe sich lediglich ein Kaufpreis von 555.500 EUR. Es sei nicht maßgebend, ob eine Benachteiligungsabsicht des Vorerben gegenüber den Nacherben gegeben gewesen sei. Eines subjektiven Elements bedürfe es im Hinblick auf die Regelung des § 2113 BGB nicht. Die Entscheidung stehe auch nicht dem Grundbuchamt zu, wenn – wie vorliegend – Teilunentgeltlichkeit feststehe. In diesem Fall obliege es allein dem Vorerben, die Zustimmung des Nacherben zur Löschung des Nacherbenvermerks einzuholen, gegebenenfalls über eine von ihm zu erhebende Klage.

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