Zu den Voraussetzungen der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Leitsatz

1. Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (nicht über vorweggenommene Ermächtigungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung)
2. Gültige kaufvertragliche Vollmachtserteilung als Zustimmung der restlichen Wohnungseigentümer zur Schaffung neuen Wohnungseigentums durch Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Normenkette

(§§ 4, 10 Abs. 1 WEG; § 53 GBO; § 168 BGB)

Kommentar

1. Die in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung zur Schaffung neuen Wohnungseigentums durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann nicht in einer Sondernachfolger bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden (Bestätigung von BayObLGZ 2000, 1); erforderlich ist hier Einigung aller Eigentümer in Form der Auflassung und Eintragung in das Grundbuch, ebenso Zustimmung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten. Dies gilt auch für den Fall, dass in diesem Bereich des Gemeinschaftseigentums ein Sondernutzungsrecht begründet wurde.

2. Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer Grundstücksteilfläche mit dem Recht, dieses zu bebauen, enthält damit nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in dem zu errichtenden Gebäude zu Gunsten des Sondernutzungsberechtigten (Bestätigung der Senatsentscheidung, RPfleger 2000, 544; ebenso KG-Rechtsprechung und Röll, ZWE 2000, 446). Insoweit ist zwischen dem zur Begründung von Wohnungseigentum geprägten sachenrechtlichen Grundverhältnis der Eigentümer und dem schuldrechtlich geprägten Gemeinschaftsverhältnis zu unterscheiden.

3. Die in Kaufverträgen über Wohnungseigentum dem Bauträger erteilte Vollmacht zur Schaffung neuen Wohnungseigentums durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist grundsätzlich unwiderruflich und schließt das Recht ein, Untervollmacht zu erteilen. Damit ist auch von den erforderlichen Zustimmungen der übrigen Eigentümer auszugehen. Die kaufvertraglich erteilten Vollmachten sind im Hinblick auf die ausdrücklich zum Inhalt der Kaufverträge gemachten Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung auch ausreichend bestimmt; es kann hier nicht von einer isolierten Vollmacht gesprochen werden. Ohne ausdrückliche Erklärung war die Vollmacht damit auch unwiderruflich. Anhaltspunkte für das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der gleichwohl einen Widerruf rechtfertigen könnte, lagen hier nicht vor, waren nicht einmal als wahrscheinlich anzusehen. Selbst eine Rechtsübertragung stellt sich – bezogen auf die Vollmacht – als Erteilung einer Untervollmacht dar; persönlich musste hier deshalb die Vollmacht nicht wahrgenommen werden.

4. Hebt das LG eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und nimmt das Amt daraufhin die beantragte Eintragung vor, ist die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des LG auch nicht mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung zulässig (Anschluss an BGH, RPfleger 1998, 420).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 12.10.2001, 2Z BR 110/01, BayObLGZ 2001 Nr. 55 = NZM 2/2002, 70)