Zu niedrige Vorauszahlungsvereinbarung ist zulässig

Leitsatz

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten.

Fakten:

Die Nettomiete betrug für etwa 100 m² 1.700 DM monatlich. Der Mieter verpflichtete sich, jeden Monat 200 Euro Vorauszahlungen auf die von ihm übernommenen Betriebs- und Heizkosten zu leisten. der Vermieter forderte für die folgenden beiden Jahre 3.000 DM an Nachzahlungen. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung der Vermieter sei verpflichtet, bei der Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Der BGH gibt dem Vermieter Recht: Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB ist es lediglich untersagt, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe festzusetzen. Ist es dem Vermieter unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, welche die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.02.2004, VIII ZR 195/03

Fazit:

Eine Pflichtverletzung des Vermieters soll nur zu bejahen sein, wenn er die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen, um ihn so zum Vertragsschluss zu veranlassen.