Zugang durch eine Sondereigentumsgarage zum unbebauten gemeinschaftlichen Grundstücksteil

Leitsatz

• Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden
• Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen

Normenkette

§ 5 Abs.2 WEG

Kommentar

1. Aus der zwingenden Bestimmung des § 5 Abs.2 WEG kann nicht abgeleitet werden, dass bei der Bildung von Wohnungseigentum ein im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegender Zugang zu einem unbebauten Grundstücksteil gewährleistet werden muss, bei einer vollständigen Überbauung des Grundstücks zu seiner der öffentlichen Zuwegung zugewandten Seite also ein Raum, der diese Zugangsmöglichkeit eröffnet (hier: Sondereigentumsgarage), notwendig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet bleiben muss. § 5 WEG betrifft allein die Abgrenzung zwischen dem durch die Teilungsvereinbarung begründeten Raum-Sondereigentum und dem Bereich, der zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet bleiben muss. Nach § 5 Abs.2 WEG müssen neben den Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, notwendig im Gemeinschaftseigentum stehen. Gemeinschaftliches Eigentum erstreckt sich damit auf das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen "des Gebäudes", die nicht im Sondereigentum stehen. Damit betrifft die gesetzliche Regelung das auf dem Grundstück zu errichtende "Gebäude". Die Nutzung unbebauter Grundstücksteile ist demgegenüber eine Frage, die allein das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer betrifft, nicht jedoch die Möglichkeit der Bildung von Sondereigentum einschränkt. Vorliegend wurde auch eine Gebrauchsregelung in zulässiger Weise getroffen (Mitbenutzungsrecht der Garage und der sondergenutzten Fläche vor der Garage).

2. Nach dem Sinn des § 5 Abs.2 WEG bezieht sich diese Bestimmung auf Anlagen und Einrichtungen, wobei es sich hier auch um Räume handeln kann (BGH, NJW 1979, 2391). Eine Anlage oder Einrichtung muss nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwider laufen würde. Ihr Zweck muss darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Eigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dies trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie z.B. Wasserleitungen, Gas- und Heizungsanlagen (vgl. bereits BGH, NJW 1981, 455, 456 und NJW 1991, 2909). Diesen Einschränkungen folgt auch die bisherige oberlandesgerichtliche Rechtsprechung, welche § 5 Abs.2 WEG nur in Bezug auf solche Räume anwendet, die den Zugang zu mehreren Eigentumswohnungen oder zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden; dem folgte auch die Fachliteratur. Auch die Entscheidung des BayObLG vom 20.10.1988 (NJW-RR 1989, 142) steht dieser Meinung nicht entgegen.

3. Die Sache musste zu erneuter Behandlung und Entscheidung an das Grundbuchamt zurückverwiesen werden; Gegenstandswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde DM 10.000,--

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 27.02.2001, 15 W 17/01 )

Zu Gruppe 3