Zulässige Alternative bei behördlichen Umwandlungsverboten: Begründung von Keller-Teileigentum verbunden mit Sondernutzungsrechten an Wohnräumen

Normenkette

§ Abs. 2 WEG, § 7 Abs. 4 WEG, § 10 WEG, § 15 WEG

Kommentar

Neben dem vielfach (m.E. zu Unrecht) kritisierten "Umgehungsversuch" eines Bruchteilsmodells nach BGB (bei entsprechend sorgfältiger Vertragsgestaltung zur Vermeidung möglicher Vollstreckungsrisiken, vgl. Deckert ZfBR 3/1990, 109 sowie WE 1990, 75) kamen findige Juristen im Anschluss an die restriktive Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte zur Verweigerung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei beabsichtigter Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum bald auf die Idee, hier Teileigentum nur z. B. an Kellerräumen zu begründen, jeweils verbunden mit umfangreichen Sondernutzungsrechten nach §§ 10, 15 WEG an zugeordneten Wohnräumen im Hause (vgl. z. B. auch Pause, NJW 1990, 3178).

Das Verwaltungsgericht München bestätigte in seiner Entscheidung vom 25. 7. 1989 diese Möglichkeit und verurteilte die Stadt München, eine beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung für 4 Kellerräume (mit Sondernutzungsrechten) zu erteilen. Die Kellerräume seien voneinander abgetrennt und hätten einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar von einem Vorraum (Gemeinschaftseigentum) aus; auch seien sie bauaufsichtlich genehmigt und würden nach Klägervortrag auch nur als Kellerräume genutzt werden. Bei solchen Räumen unterliege es der Dispositionsfreiheit der Miteigentümer, sie bei vertraglicher Einräumung einem bestimmten Wohnungseigentum zuzuordnen oder eigenständiges Teileigentum zu begründen. Auf die Verfolgung eines selbstständigen Verwendungszwecks dieses Sondereigentums könne im Zuge der Abgeschlossenheitsbescheinigungsprüfung nicht abgestellt werden; das Urteil des OVG Lüneburg vom 30. 6. 83 (Baurecht 1984, 280/281) sei abzulehnen. Bei Teileigentum an Kellerräumen handle es sich auch um "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume"; diese seien der Abgeschlossenheit unstreitig fähig.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof wies die hiergegen eingelegte Berufung der Landeshauptstadt München mit Entscheidung vom 5. 7. 1990 zurück und bestätigte im Wesentlichen die Begründung des VG München. Das Abgeschlossenheitsbescheinigungserfordernis von Wohnungen gelte auch sinngemäß für Teileigentum. Soweit aus der Verwaltungsvorschrift von 1974 der Schluss gezogen werde, dass bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen die Abgeschlossenheit nur dann angenommen werden könne, wenn diese Räume in sich funktionsfähig seien, könne daraus im vorliegenden Fall nichts gegen die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung hergeleitet werden. Die betreffenden Kellerräume seien vorwiegend unstreitig keiner der Wohnungen des Anwesens als "notwendiger Abstellraum" zugeordnet (vgl. Art. 46 Abs. 4 BayBO). Sie seien abgeschlossen und es sei auch weiterhin nicht ersichtlich, dass sie nicht jeweils selbstständig als Abstellraum (etwa als zusätzliche Abstellmöglichkeit für Bewohner des Hauses oder auch für Interessenten aus der Nachbarschaft) benützt werden könnten. Es liege auf der Hand, dass eine derartige Nutzung, die nicht den längeren Aufenthalt von Menschen voraussetze, ausgeübt werden könne, ohne dass dafür die Möglichkeit zur Benützung einer Toilettenanlage erforderlich wäre. Ob eine bestimmte Art der Nutzung der hier in Rede stehenden Kellerräume im Einzelnen den baurechtlichen Anforderungen entspreche, sei nicht Gegenstand der hier anzustellenden Prüfung.

Link zur Entscheidung

( VG München, Urteil vom 25.07.1989, M 8 K 88.4510und VGH München, Urteil v. 26.07.1990, 2 B 89.2905)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Da an Kellerräumlichkeiten nicht die gleichen strengen baurechtlichen Anforderungen an Schall-, Wärme- und Brandschutz wie an Wohnräume nach Landesbauordnungsrecht zu stellen sind, ist (auch) dieses Alternativmodell sicher ein legaler Umgehungsversuch der restriktiven Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte zur Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum. Um nicht weiterhin auch solche "Hilfslösungen" begründen zu müssen, empfiehlt sich nun doch wohl sehr rasch anderweitige Klarstellung und Korrektur der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts von 1989, entweder durch den Gesetzgeber oder eben durch die erwartete Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes im Anschluss an die Aussetzung der Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH, Entscheidung v. 14.02.1991, V ZB 12/90.