Normenkette
§ 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG
Kommentar
1. Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, ein Grundstück, auf dem die in der Baugenehmigung zur Auflage gemachten Kfz-Stellplätze entsprechend der ursprünglichen Planung errichtet werden sollten, abweichend von dieser nicht zu kaufen, sondern nur langfristig zu pachten.
Es ging hier um eine Hotelanlage. Wegen Konkurses des Bauträgerverkäufers kam es nicht mehr zum Erwerb der für den geplanten Parkplatz erforderlichen Grundstücksfläche. Die Baugenehmigungsbehörde forderte Erfüllung der in der seinerzeitigen Baugenehmigung gemachten Auflage der Stellplatzerrichtung von den Wohnungseigentümern. Diese beschlossen mehrheitlich, "den Verwalter zu beauftragen, im Einvernehmen mit dem Beirat mit dem Landratsamt Verhandlungen zu führen, das besagte Grundstück zum Zweck der Parkplatzanlegung allein langfristig anpachten, statt kaufen zu dürfen".
2. Bei der Entscheidung, ob ein Gegenstand noch der Regelung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer und damit ihrer Beschlusskompetenz unterliegt, ist kein enger Maßstab anzulegen (BayObLG, ZMR 86, 448). Vorliegend fehlte der Versammlung nicht die Zuständigkeit zur Beschlussfassung; es ging um Rechte und Pflichten der Eigentümer aus ihrer Stellung als Mitglieder der Gemeinschaft. Auch beim sog. steckengebliebenen Bau können Eigentümer in entsprechender Anwendung von § 22 Abs. 2 WEG mehrheitlich die Fertigstellung beschließen (h.R.M.). Erst recht ist deshalb ein Mehrheitsbeschluss möglich, wenn es um solche von der Baubehörde geforderte Fertigstellungsarbeiten geht, wie hier die Errichtung von Kfz-Abstellplätzen. Der Beschluss entsprach vorliegend auch ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG. Offen blieb nach Beschlusswortlaut allerdings, ob die Verwaltungsbehörde die gefundene Lösung als Erfüllung der seinerzeitigen Auflage zur Schaffung von Stellplätzen anerkennt.
Richtig ist, dass grundsätzlich von der Teilungserklärung abweichende Bauvorhaben nicht mehrheitlich beschlossen werden können, sondern gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen; ein solcher Fall lag vorliegend jedoch nicht vor, da weder behauptet noch ersichtlich ist, dass die geplanten Baumaßnahmen als solche von der ursprünglichen Planung abweichen. Auf den Fall, dass sich das zu bebauende Grundstück nicht im Gemeinschaftseigentum befindet, sondern hier nur gepachtet werden soll, bezieht sich die vorgenannte h.R.M. nicht.
3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen Rechtszügen aufgrund der unterschiedlichen Vorinstanzentscheidungen bei Geschäftswert für alle Instanzen von DM 50.000,-.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 10.02.1998, 2Z BR 172/97)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
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