BayObLG Beschluss vom 10.02.1998 - 2Z BR 172/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG Weiden i.d.OPf. (Aktenzeichen 2 T 884/97)

AG Tirschenreuth (Aktenzeichen UR II 25/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Weiden i.d. OPf. vom 5. Dezember 1997 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts Tirschenreuth vom 19. September 1997 wird zurückgewiesen.

III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen; außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 50 000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung durch das Amtsgericht wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer als Hotel geführten Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In der Baugenehmigung für die Wohnanlage ist dem Bauherrn u.a. die Auflage gemacht worden, die nach näherer Maßgabe erforderlichen Kfz-Stellplätze zu errichten und die Zufahrt zum geplanten Parkplatz auf dem der Wohnanlage auf der anderen Straßenseite gegenüberliegenden Grundstück straßenbaumäßig bituminös oder in gleichartiger Bauweise zu befestigen. In der Teilungserklärung wurde bestimmt, daß die Kfz-Stellplätze jeweils einem oder mehreren Wohnungseigentümern im Rahmen der Erstveräußerung zur Sondernutzung zugewiesen werden sollen.

Wegen Konkurseröffnung kam es nicht mehr zum Erwerb der für den geplanten Parkplatz erforderlichen Grundstücksfläche durch den Bauherrn. Die Kfz-Stellplätze sind bis heute nicht geschaffen worden; das zuständige Landratsamt besteht auf der Erfüllung der in der Baugenehmigung gemachten Auflage durch die Wohnungseigentümer.

Die Wohnungseigentümer beschlossen deshalb am 10.11.1996:

Der Verwalter wird beauftragt, im Benehmen mit dem Verwaltungsbeirat mit der öffentlichen Hand Vertragsverhandlungen zu führen mit dem Ziel, das gegenüber dem Hoteleingang gelegene Grundstück zur Anlegung der von der WEG Altbau und WEG Neubau von der Behörde geforderten Parkplätze anzupachten und mit längstmöglicher Vertragszeit zur Unterhaltung der Parkplätze zur Verfügung zu stellen. Dies beinhaltet auch den Abschluß der entsprechenden Verträge. Ferner soll der Verwalter im Benehmen mit dem Beirat einen Projektträger mit der Errichtung der Stellplätze einschließlich der dazu erforderlichen Nebenanlagen und der Zuwegungen beauftragen. Dies umfaßt auch die Herstellung der erforderlichen Straße, soweit dies von der öffentlichen Hand zwingend gefordert wird. Die Kosten für die Herstellung dürfen den Betrag von 300.000,00 DM nicht überschreiten. Die Jahrespacht darf 3.500,00 DM nicht überschreiten. Eine Kostenüberschreitung von 10 % ist zulässig. Die Parkplätze sind eine Gemeinschaftsanlage der WEG Altbau und WEG Neubau. Bei dieser Lösung sind Treuhandlösungen möglich. Zur Abdeckung der Herstellungskosten sind entsprechende Rücklagen im Wirtschaftsplan 1997 ff einzustellen.

Der Antragsteller hat, soweit es hier noch von Interesse ist, beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag durch Beschluß vom 19.9.1997 abgewiesen. Das Landgericht hat am 5.12.1997 auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der angefochtene Eigentümerbeschluß sei für ungültig zu erklären, weil die Wohnungseigentümer nicht zuständig seien, einen solchen Beschluß zu fassen. Die Absicht der Wohnungseigentümer, das auf der anderen Straßenseite gelegene Grundstück anzupachten, um darauf Kfz-Stellplätze zu schaffen und eine Zufahrt herzustellen, weiche von dem ursprünglichen Plan des Bauherrn ab, dieses Grundstück zu erwerben, die Kfz-Stellplätze auf Gemeinschaftseigentum zu erstellen und sie einem oder mehreren Wohnungseigentümern zur Sondernutzung im Rahmen der Erstveräußerung zuzuweisen. Ein Eigentümerbeschluß, der eine solche Abweichung beinhalte, entspreche nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer hätten es zudem in der Hand gehabt, der öffentlich-rechtlichen Bauauflage entsprechend der ursprünglichen Planung in der Weise nachzukommen, daß sie das fragliche Grundstück kaufen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Der Eigentümerbeschluß ist nicht mit der Begründung für ungültig zu erklären, die Eigentümerversammlung sei für den Gegenstand nicht zuständig gewesen.

Der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unterliegen nur solche Angelegenheiten, die das Wohnungseigentumsgesetz oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Beschlußfassung unterstellen (§ 23 Abs. 1 WEG). Für Beschlüsse über andere Bereiche fehlt demgemäß die Beschlußkompetenz mit der Folge, daß rechtmäßige Beschlüsse nicht erg...