Zulässige (schuldrechtliche) Vereinbarung des Ausschlusses von Rechtsnachfolgern am Mitgebrauch zweier im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschoss-Wohnungen

Normenkette

§ 10 Abs. 1 WEG, § 13 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Wohnungseigentümer können (schuldrechtlich) auch in einer Teilungserklärung vereinbaren, dass künftige Erwerber von Wohnungseigentum vom Mitgebrauch und von den sonstigen Nutzungen von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnungen (hier: zweier im Dachgeschoss befindlicher, noch nicht als Sondereigentum begründeter Wohnungen) ausgeschlossen sein sollen.

Offen kann insoweit bleiben, ob man auch hier von einem "Sondernutzungsrecht" sprechen kann. Eine solche Vereinbarung bleibt jedenfalls solange wirksam, als noch einer der Vereinbarenden Mitglied der Gemeinschaft ist.

Das Rechtsbeschwerdegericht kann hier die in der Teilungserklärung am Ende getroffene "weitere Vereinbarung" (schuldrechtlicher Art) selbstständig auslegen, also auch dann, wenn solche Vereinbarungen nicht im Grundbuch eingetragen sind (h.M.). Die hier getroffene Vereinbarung wirkt nicht gemäß § 10 Abs. 2 WEG kraft Gesetzes gegen Sondernachfolger, da sie nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde (und auch nicht eingetragen werden sollte). Diese schuldrechtliche Vereinbarung war also auch nicht von der entsprechenden Eintragungsbewilligung abgedeckt. Der Grundbuchverkehr verlangt klare und eindeutige Erklärungen und ebensolche Eintragungen, deshalb auch die Unterscheidung von Erklärungen, die durch Bezugnahme Grundbuchinhalt werden sollen, und von solchen Erklärungen, bei denen dies nicht der Fall ist. Der betreffende Vereinbarungsabschnitt sollte hier nicht zum Grundbuchinhalt werden und wurde auch nicht durch Bezugnahme Inhalt des Grundbuches und eines jeden Sondereigentums.

2. Duldungsverpflichtungen (zum verneinten Mitgebrauch an solchen bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungen) können allerdings in nachfolgenden Kaufverträgen getroffen werden. Den restlichen Eigentümern gegenüber wirken solche Vertragsabsprachen im Sinne eines Vertrages zugunsten Dritter ( § 328 Abs. 1 BGB) dergestalt, dass Rechtsnachfolger keinen Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes und auf Beteiligung an sonstigen Nutzungen hinsichtlich solcher Wohnungen haben. In Kaufverträgen können hier auch Verpflichtungen aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit Nachteilswirkung für Erwerber übernommen werden, ohne dass solche Verpflichtungen im Grundbuch als Vereinbarungen eingetragen waren. Eine Heilung etwaiger Formmängel ( § 13a BeurkG) erstreckt sich auch auf solche Verpflichtungen in Eigentumsbegründungsverträgen.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert in dieser Instanz von DM 20.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 25.09.1996, 2Z BR 55/96)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung