Zulässigkeit der Eventualeinberufung gemäß Vereinbarung in der Teilungserklärung

Normenkette

§ 10 Abs. 1, 2 WEG, § 24 Abs. 4 S. 2 WEG, § 25 Abs. 4 WEG

Kommentar

Durch Vereinbarung der Eigentümer (damit insbesondere der Teilungserklärung) kann bestimmt werden, dass eine Eventualeinberufung zu einer Eigentümerversammlung gestattet ist; enthält die Vereinbarung keine weitere Bestimmung, kann der Verwalter zu einer unmittelbar anschließenden Zweitversammlung einladen. Der Verwalter kann auch eine Versammlung grundsätzlich unabhängig von Urlaubsplanungen der Eigentümer einberufen. Offenkundige Schreibfehler in einer Einladung zur Versammlung sind unbeachtlich.

Link zur Entscheidung

( AG Wuppertal, Beschluss vom 17.02.1993, 98 UR II 157/92 WEG= WM 11/1993, 711 mit zutreffender Anmerkung Stobbe)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung vereinbart:

". . . Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so ist eine zweite mit gleichem Gegenstand einzuberufende Versammlung in jedem Fall beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen. Die Einladung zur 2. Versammlung kann zusammen mit der Einladung zur 1. Versammlung ausgesprochen werden."

In Übereinstimmung mit Stobbe ist festzustellen, dass damit zwar die sog. Eventualeinberufung für zulässig erklärt, nichts jedoch darüber ausgesagt wurde, ob die Versammlung auch am selben Tag wie die erste Versammlung stattfinden könne (ob also auch die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG wirksam abbedungen worden sei).

In Vereinbarungen sollte hier stets zusätzlich vermerkt werden, dass die sofortige Zweit- bzw. Wiederholungsversammlung direkt (etwa 1/2 oder 1 Stunde) nach der ersten, nicht beschlussfähigen Versammlung abgehalten werden dürfe (wenn nicht sogar in modernen Teilungserklärungen gänzlich das Beschlussfähigkeitserfordernis von Eigentümerversammlungen - wie von mir empfohlen - abbedungen ist). Das Entscheidungsergebnis des AG Wuppertal mit hier bestätigter möglicher unmittelbar anschließender Wiederholungsversammlung entspricht den Bedürfnissen nicht nur des Verwalters (Zeit- und Kostenersparnis), sondern auch den Interessen pünktlich zum Ersttermin erscheinender Eigentümer (-Minderheiten).

Abzulehnen ist damit die Beschlussentscheidung des LG Offenburg vom 24. 8. 1993 (WM 11/1993, 710), die entgegen praktischer Gepflogenheiten ohne überzeugende Begründung demgegenüber festgestellt hat, dass eine nach Teilungserklärung grundsätzlich vorgesehene Eventualeinberufung (Zweitversammlung) mangels näherer Bestimmung nicht bereits 30 Minuten nach der Erstversammlung terminiert werden könne(!). Wohl erstmals wurde in dieser Entscheidung apodiktisch festgestellt, dass die Einberufung einer zweiten Versammlung im Abstand von nur 30 Minuten zur ersten Versammlung "eklatant gegen Sinn und Zweck des § 25 Abs. 4 WEG verstoße". Bei Ersttermin 18 Uhr und Ersatzversammlung 18.30 Uhr komme nach Meinung des LG die zweite Terminierung der Anberaumung einer einzigen Versammlung nahezu gleich; Eigentümer, die um 18 Uhr nicht erscheinen könnten, könnten in der Regel auch um 18.30 Uhr nicht anwesend sein. Damit seien Eigentümern ihre Mitwirkungsrechte für beide Termine versagt.

M. E. können und sollten sich Eigentümer kraft getroffener Vereinbarung auf ein solches "kurzfristiges" (Zweitversammlungs-)Risiko - kurze Zeit später - einstellen (oder entsprechende, sogar zeitlich befristete Vollmachten erteilen), so dass kein Grund ersichtlich ist, hier "nutzlose" längere Zeitzwischenräume zu fordern. Die heute üblicherweise festgelegte Zeitspanne von 1/2 oder 1 Stunde hat allein den Zweck, noch etwas abzuwarten, ob nicht durch "Nachzügler" doch noch Beschlussfähigkeit erreicht und damit - wenn auch verspätet - die Erstversammlung eröffnet werden kann.