Zuordnung eines Kellerraumes zum Sondereigentum zulässig, auch wenn sich dort Gas- und Wasserzähler für eine andere Wohnung befinden

Normenkette

§ 3 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 18 Abs. 1 GBO

Kommentar

1. Die Zuordnung eines Raums zum Sondereigentum bei gleichzeitiger Zuordnung der in ihm befindlichen Einrichtungen und Anlagen als Gemeinschaftseigentum (hier: Gas- und Wasserzähler für eine andere Wohnung) wird durch § 5 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen. Sie kann vor allem dann in Betracht kommen, wenn der Sondereigentumsraum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Einrichtung und die Anlage dient, z.B. bei einem Heizungskeller oder Tankraum (vgl. BGH, NJW 91, 2909).

2. Auch im vorliegenden Fall bestand nicht der Zwang, den Kellerraum notwendigerweise dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt nur z.B. für gemeinschaftliche Geräteräume oder Räume, in deren Bereich sich zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen eines Gebäudes befinden. Die Begründung von Gemeinschaftseigentum ist insoweit erforderlich, weil die Anlagen einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordern. Andernfalls (bei Sondereigentum) könnte der Sondereigentümer durch eigenmächtige Verfügungen im Rahmen seiner Raumherrschaft ( § 13 Abs. 1 WEG) den gemeinschaftlichen Gebrauch stören, was gerade die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG verhindern will. Auch Zugänge zu gemeinschaftlichen Räumen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, weil andernfalls ein ungestörter Gebrauch der Räume nicht möglich wäre.

3. Bei im Keller-Sondereigentum installierten Wasser- und Gaszählern kann nicht davon gesprochen werden, dass diese Einrichtungen wesentliche Bestandteile des der Gemeinschaft gehörenden Grundstücks oder der ihr gehörenden Gebäude sind. Solche Zähler werden üblicherweise von Versorgungsunternehmen nur mietweise zur Verfügung gestellt; beide Zähler sind selbstständige, leicht lösbare Teilstücke, die auch jederzeit - etwa zum Zweck einer Reparatur - auswechselbar wären. Damit stehen in einem solchen Kellerraum auch nur Leitungsrohre und die Hauptabsperrhähne bis zu den Abzweigungen im gemeinschaftlichen Eigentum. Der Zweck des Raums als Kellerraum wird auch durch gemeinschaftliche - u.U. selbst auf Putz liegenden - Versorgungsleitungen nicht berührt.

Der Zugang zu solchen Versorgungsleitungen für Zwecke der Instandhaltung und Instandsetzung wird durch § 14 Abs. 4 WEG gewährleistet, und zwar in dem gleichen Umfang, als wenn Leitungen durch anderes Sondereigentum laufen würden. Es gibt auch keinen Erfahrungssatz, dass solche Zähler - wie hier - regelmäßige Wartungs- und Reparaturarbeiten erfordern. Lediglich im Abstand mehrerer Jahre werden Zähler von Versorgungsunternehmen gegen neue ausgetauscht; ansonsten wird einmal im Jahr der Zählerstand abgelesen. Für solche Maßnahmen ist der Keller-Sondereigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten.

Link zur Entscheidung

( Saarländisches OLG, Beschluss vom 15.04.1998, 5 W 161/97-57= DWE 2/1999, 76)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung