Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 10 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG
Kommentar
1. In einer Reihenhaus-Eigentumswohnanlage (Teilung 1975) wurde im Rahmen der Baufertigstellung auch ein Schwimmbad errichtet (mit zusätzlichem Kostenaufwand von DM 72.000,-); der Kostenaufwand sollte von den Wohnungserwerbern bzw. Wohnungseigentümern (24 Eigentümer) mit dem Betrag von je DM 3.000,- auf freiwilliger Basis aufgebracht werden. Ein weiterer Teileigentümer übernahm einstweilen noch nicht von Eigentümern übernommene Anteile mit der Verpflichtung, diese an weitere beitrittswillige Wohnungseigentümer abzutreten. Auch 1994 waren noch nicht alle 24 Wohnungseigentümer an der Schwimmbad-Einrichtung beteiligt. In der Teilungserklärung von 1975 war vereinbart, dass nur diejenigen Miteigentümer das Schwimmbad benutzen dürften, die nach besonderer Vereinbarung die Kosten zum Bau und zum Betrieb tragen würden. Nach weiterer Teilungserklärungsvereinbarung sollte das Schwimmbad erst dann zu den Gemeinschaftseinrichtungen der Wohnanlage gehören, wenn alle Miteigentümer einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung beigetreten seien. Zuvor solle das Schwimmbad allein eine Gemeinschaftseinrichtung für einen vorläufig beschränkten Kreis der Wohnungseigentümer sein. In einem vorausgegangenen Verfahren ( KG, Beschluss v. 10. 9. 82, Az.: 1 W 3204/81) wurde im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens zur Genehmigung der Jahresabrechnung 78 ausgeführt, dass an der Schwimmbadvereinbarung nicht beteiligte Wohnungseigentümer in die Abrechnung der Schwimmbadkosten nicht einbezogen werden dürften. Nunmehr kam es 1994 zur Einladung zweier getrennter Versammlungen (zum einen der Eigentümer der Wohnanlage und zum anderen der am Schwimmbad Beteiligten) und zu zwei Beschlüssen über Jahresabschlüsse 92 (auf Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen). Beide Beschlüsse wurden angefochten.
2. Mangels anderweitiger Vereinbarung in der Teilungserklärung hat es in dieser Wohnanlage nur eine Eigentümerversammlung zu geben, die alle Miteigentümer umfasst; soweit etwa bei Mehrhaus-Anlagen Untergemeinschaften bei Teilinteressengebieten für zulässig gehalten werden, erstreckt sich dies jedenfalls nicht auf die Jahresabrechnung (BayObLG, NJW-RR 94, 1236 = ZMR 94, 338). Die erwähnte "besondere Vereinbarung" mit Hinweis auf freiwilligen Beitritt zur Schwimmbadgemeinschaft konnte mangels Beitritt aller Eigentümer noch nicht als (inkorporierter) Bestandteil der Teilungserklärung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG angesehen werden (abgesehen von unzulänglicher notarieller Beurkundung einer solchen ergänzenden Regelung). Somit war auch keine selbständige Untergemeinschaft begründet worden, die eigenständig (gerichtlich kontrollierbare) Eigentümerbeschlüsse hätte fassen können. Erst mit dem Beitritt aller Miteigentümer wäre die Schwimmbad-Einrichtung uneingeschränkt eine Gemeinschaftsangelegenheit.
Aus diesem Grund erstreckt sich die Kompetenz der Gesamtgemeinschaft für die Jahresabrechnung auch auf den bisherigen "Teilhaushalt"dieser Schwimmbad-Sondernutzungsgemeinschaft, die noch nicht alle Miteigentümer umfaßt. Unbestritten liefen die Bewirtschaftungskosten des Schwimmbads im vorliegenden Fall auch über die Gemeinschaftskasse; ausgabenzuständig war auch der WEG-Verwalter. Demgemäß kann es auch nur eine einzige Jahresgesamtabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG geben, die auch von allen Miteigentümern genehmigend gem. § 28 Abs. 5 WEG zu beschließen ist. Ausgaben (und Einnahmen) des Schwimmbadbetriebs sind daher in die Gesamtabrechnung einzustellen, jedoch in den Einzelabrechnungen nur auf die Schwimmbad-Beteiligten (berechtigten Nutzer) umzulegen. Die Abrechnung über den Schwimmbad-Teilhaushalt ist somit integraler Bestandteil der Gesamtabrechnung und kann auch nur mit dieser zusammen gerichtlich angefochten werden (zum Zwecke der Überprüfung ordnungsgemäßer Verwaltung). Diesem Ergebnis entspricht auch der seinerzeitige Beschluss des KG vom 10. 9. 82 (zur Umlegung der Schwimmbadkosten in die Einzelabrechnungen). Ein Beschluss allein der Nutzungsberechtigten am Schwimmbad (dieser Untergruppe) ist unwirksam. Eine inhaltliche Befassung der Gesamtgemeinschaft mit den Schwimmbadkosten lag insoweit noch nicht vor. Wenn ein Vorschlag der Schwimmbad-Beteiligten zur "Teilabrechnung" für sich allein nicht anfechtbar und damit auch inhaltlich nicht überprüfbar ist, muß die Kontrolle im Rahmen der Anfechtung über die Gesamtabrechnung der Gemeinschaft durchgeführt werden. Vorliegend ist inhaltlich eine gesonderte Gesamtabrechnung mit Aufteilung der Ergebnisse nur auf die Schwimmbad-Beteiligten geboten (im Sinne der ergänzend getroffenen Vereinbarung).
Sekundär ist insoweit die Frage, wie diese gesonderte Gesamtabrechnung nebst den Einzelabrechnungen in die Gesamtjahresabrechnung der Gemeinschaft einzubringen ist; dies ist lediglich eine Frage der Form; im Rahmen der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung steht der Gemeinschaft und dem Verwalter ein Spielraum bei dieser Form der Darstellung zu; der mehr o...