Zur Auslegung der Vereinbarung "Miete zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer"

Leitsatz

Ist im Mietvertrag eine "Miete zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer" vereinbart, obwohl die Umsätze des Vermieters aus der Vermietung nicht der Umsatzsteuer unterliegen, so kann die Auslegung der Preisvereinbarung gleichwohl ergeben, dass der Mieter die Bruttomiete schuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 157, 535 Abs. 1

Kommentar

Die Mieterin ist Trägerin einer gesetzlichen Krankenversicherung in Form einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft. Zwischen ihr und dem Vermieter besteht ein Mietvertrag über Büroräume vom 22.6.1993, in dem hinsichtlich der Miete unter anderem Folgendes vereinbart ist: "Die Grundmiete beträgt monatlich DM 18.710,25 zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %, also DM 21.516,78. Der Betrag der Grundmiete errechnet sich aus einem Preis von 25,- DM/qm zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer."

Nach den Regelungen des Umsatzsteuerrechts sind die Umsätze des Vermieters aus der Vermietung der Büroräume von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Auf diese Befreiung konnte der Vermieter auch nicht wirksam verzichten, weil die Mieterin als Trägerin einer gesetzlichen Krankenversicherung in Form einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft nicht zum Kreis der Unternehmer zählt (§§ 2 Abs. 3 S. 1, 9 Abs. 1 UStG). Bei dieser Sachlage stellt sich die Frage, welchen Betrag der Mieter schuldet, wenn in dem Mietvertrag gleichwohl eine Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer vereinbart wurde.

Nach Ansicht des BGH kommen zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht:

1. Nach dem Wortlaut der Mietpreisvereinbarung geht die Vereinbarung zur Zahlung der "jeweils gültigen Mehrwertsteuer" ins Leere, weil es für nicht steuerpflichtige Umsätze aus Vermietung keine gültige Mehrwertsteuer gibt. Nach dieser Auslegung gilt, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Mehrwertsteuer auch nicht geschuldet wird. Von dieser Auslegung ist regelmäßig auszugehen, wenn die Preisvereinbarung auf einer fehlerhaften Bewertung der steuerlichen Gegebenheiten beruht und anzunehmen ist, dass dem Vermieter nur die Nettomiete zustehen soll.

2. Denkbar ist allerdings auch, dass sich die Parteien auf einen Endbetrag geeinigt haben und die Angabe der Nettomiete lediglich einen erläuternden Charakter hat. In diesem Fall gilt die Bruttomiete als vereinbart. Auf die umsatzsteuerrechtlichen Gegebenheiten kommt es bei dieser Sachlage nicht an.

In dem Entscheidungsfall haben die Parteien zum Zustandekommen der Preisvereinbarung unterschiedlich vorgetragen. Das Berufungsgericht hat die Verpflichtung der Mieterin zur Zahlung der Mehrwertsteuer verneint, ohne die wechselseitig angebotenen Beweise zu erheben. Dies wird vom BGH beanstandet. Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aus diesem Grund aufgehoben und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 21.01.2009, XII ZR 79/07BGH, Urteil v. 21.1.2009, XII ZR 79/07, NZM 2009, 237