Leitsatz
- Haftung des Verwalters (fehlender Hinweis auf drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen und unterlassene Entscheidungsherbeiführung)
- Bei Entlastungsbeschlüssen ist auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer abzustellen
Normenkette
(§§ 27 Abs. 1 Nr. 2, , 28 WEG; , § 222 BGB a.F.)
Kommentar
- Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags (nach BGB a.F.), wenn er es schuldhaft unterlässt, die Eigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (h. M., BayObLG, WE 1991, 22; NJW-RR 2001, 731). Die Voraussetzungen der Haftung des Verwalters waren im vorliegenden Fall erfüllt.
Wird einem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung anschließend Entlastung erteilt, beschränkt sich die Entlastung allein auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat.
Abgesehen davon könnte eine Entlastung, auch wenn sie unbeschränkt erteilt worden sein sollte, nur solche Vorgänge erfassen, die bei der Beschlussfassung über die Entlastung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Eigentümer. Vorliegend hatten die Eigentümer nach insoweit rechtsfehlerfreier und damit auch für den Senat bindender Feststellung des LG keinerlei Kenntnis vom Ablauf der Gewährleistungsfrist (und dem Verjährungseintritt). Weiterhin wussten sie auch nicht, dass die Verwalterin nichts gegen den Ablauf der Gewährleistungsfrist unternommen hatte, um die Verjährung zu unterbrechen; somit erfasste der Entlastungsbeschluss auch keinen Verzicht der Eigentümer auf Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter im Zusammenhang mit hier vorliegenden Mängeln an Balkonen.
- Allein daraus, dass ein Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann i. Ü. nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im Übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass sich der Verzichtende bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten.
- Keine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von 245.304 EUR.
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