Zur Verwirkung des Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels

Leitsatz

Unter dem seit dem 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht wird nicht mehr an der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. / § 536b BGB n. F. festgehalten, da mit der Mietrechtsreform die Grundlage dafür entfallen ist.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Vermieter eine bekanntermaßen mangelhafte Halle gemietet. Einige Mängelbeseitigungen waren vorgenommen worden, trotzdem mahnte der Mieter weitere an und kündigte schließlich über ein halbes Jahr nach der letzen Mängelanzeige das Mietverhältnis außerordentlich und zahlte auch die Miete bis zum Beendigungszeitraum.

Der BGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass die Kündigung des Mieter rechtmäßig war, die er auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützte. Eine Verwirkung des Kündigungsrechts lag hier nicht vor, weder durch die lange Hinnahme der bestehenden Mängel (denn der Mieter hatte sie wiederholt angezeigt) noch durch die Tatsache, dass die Miete über 6 Monate nach der letzten Mängelrüge bis zum Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses gezahlt wurde.

Zwar war nach altem Mietrecht bei vorbehaltsloser Zahlung der Miete über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten nicht nur das Recht auf Minderung der Miete, sondern auch das Recht auf außerordentliche Kündigung ausgeschlossen. Doch daran kann seit der Mietrechtsreform nicht mehr festgehalten werden. Nach neuem Recht ist entschieden, dass eine analoge Anwendung des § 536b BGB n. F., der an die Stelle des § 539 BGB a. F. getreten ist, ausscheidet. Die neue Vorschrift enthält eine abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel, so dass eine Regelungslücke nicht mehr besteht und kein Raum mehr ist für die analoge Anwendung des neuen § 536 BGB, weder für den Ausschluss des Minderungsrechts noch für den Ausschluss des Rechts zur außerordentlichen Kündigung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v.18.10.2006, XII ZR 33/04.