Zurückbehaltungsrecht (WEMoG) / 2 Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältnis entspringen, beschränken Zurückbehaltungsrechte der Wohnungseigentümer jedoch erheblich.

So kann der Anforderung von Hausgeldvorschüssen ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Treuepflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht entgegengehalten werden. Ein Wohnungseigentümer kann also anteilige Wohngeldzahlungen auch nicht mit dem Argument verweigern, ihm stünden noch Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Des Weiteren kann auch wegen einer angeblich fehlerhafter Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnungen kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Hausgeldvorschüssen aufgrund eines Wirtschaftsplans geltend gemacht werden.^[1]

Der einzelne Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch kein Zurückbehaltungsrecht auf einen gemeinschaftlichen, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden, Gegenanspruch stützen.

Hinweis

Kein Zurückbehaltungsrecht bei gemeinsamen Lasten

Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Wohnungseigentümer gegenüber Gemeinschaftsforderungen auf anteilige Zahlung gemeinschaftlicher Lasten nicht zu, auch nicht gegenüber der Vorschusspflicht bei den Bewirtschaftungskosten. Dies gilt auch hinsichtlich der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.^[2] Die Wohnungseigentümer können Zahlungen also weder mit der Begründung verweigern, es seien bereits genügend Vorschüsse geleistet worden oder ihnen selbst würden noch Ansprüche gegen die Gemeinschaft zustehen.

Hat ein Wohnungseigentümer beispielsweise Aufwendungen für die Gemeinschaft infolge einer Maßnahme der Notverwaltung getätigt, so steht ihm auch dann kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Hausgeldzahlungen zu. Soweit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht gegenteilig bestimmt wird, kann er jedoch mit dieser Forderung gegen diejenige der Gemeinschaft aufrechnen.^[3]

Im Übrigen kann der Wohnungseigentümer nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.^[4]

Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet bereits mangels der erforderlichen Gegenseitigkeit aus.^[5] Wendet also ein Wohnungseigentümer gegen Wohngeldansprüche der Eigentümergemeinschaft beispielsweise ein, diese sei verpflichtet, ihm Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren, begründet dieses Einsichtsrecht kein Zurückbehaltungsrecht an den geschuldeten Hausgeldern.

[1] BGH, Urteil v. 1. 6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012, 2797; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 19.8.2005, 20 W 391/05.

[2] AG Wetzlar, Urteil v. 30.8.2012, 38 C 1132/12.

[3]

S. "Aufrechnung".

[4] BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15.

[5] BayObLG, Beschluss v. 28.9.2000, 2Z BR 102/00.