Zusätzliche Kosten

Leitsatz

• Umlage von Rezeptions- und Nachtportierkosten auf alle Eigentümer bei teilweiser Hotelvermietung

  Verwalter als Zustellungsvertreter

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3, 4 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Besteht eine Eigentumswohnanlage aus einem Hotelkomplex (Hotelbetriebsgesellschaft) und nicht aus hotelmäßig gebundenen, d. h. privat vermieteten Eigentumswohnungen, kann es zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, eine Hauszentrale (Rezeption) einzurichten und einen Nachtportier (Nachtwächter) anzustellen, deren Kosten - wenigstens teilweise - auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind. Diese Gemeinschaftseinrichtungen sind allen Wohnungseigentümern zu dienen bestimmt, dienen also sowohl den Belangen und Interessen der Wohnungseigentümer als auch denen des Hotelkomplexes. Hotel und Eigentumswohnungen bilden im vorliegenden Fall in richtiger Auslegung der Teilungserklärung eine funktionelle Einheit ("Kur- und Sporthotel  . . .").

2. Dass die frühere Hotelbetriebsgesellschaft in Konkurs gegangen ist und nunmehr Eigentümer selbst als Gesellschafter eine Hotelbetriebsgesellschaft gründeten, stellt keine Änderung der Geschäftsgrundlage dar mit der notwendigen Folge einer Teilungserklärungsänderung. Aus einer Änderung oder dem Wegfall einer Geschäftsgrundlage ergeben sich auch nur dann Rechtsfolgen, wenn ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag für eine oder beide Vertragsparteien zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbaren Ergebnissen führen würde (im vorliegenden Fall nicht). Ein Beteiligungszwang der Eigentümer bestand jedoch nach dem Konkurs der früheren Hotelbetriebsgesellschaft an einer neuen Gesellschaft nicht. Der Gesamtcharakter der Anlage als Kur- und Sporthotel könne jedoch erhalten bleiben.

3. Bei Anfechtung von Abrechnungsgenehmigungs- und Entlastungsbeschlüssen ruht die Zustellungsvollmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG nicht, es sei denn, dass konkrete Pflichtwidrigkeiten des Verwalters infrage stehen. Die frühere Entscheidung des BayObLG (BayObLGZ 1973, 145 "Entfallen der Zustellungsvollmacht des Verwalters bei Gefahr von Interessenkollisionen") könne nicht verallgemeinert werden. Wenn - wie hier - ein "notwendiger" Interessenkonflikt entsteht, entfällt die gesetzliche Zustellungsvollmacht des Verwalters nicht, weil der Gesetzgeber diesen Interessenkonflikt offenbar in Kauf genommen hat. Die bisher entschiedenen Fälle zur Verneinung der Zustellungsvollmacht betrafen Haftungsfälle wegen Verwalterpflichtwidrigkeiten.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 17.11.1987, BReg 2 Z 92/86)

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