Zusätzliche Wohngeldrücklage zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen beschließbar

Normenkette

§ 21 Abs .4 Nr. 4 WEG, § 23 WEG

Kommentar

1. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der innerhalb des Wirtschaftsplanes oder neben diesem zusätzlich zu den monatlichen Wohngeldvorauszahlungen eine einmalige Zahlung zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen vorsieht, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Eigentümer besitzen hinsichtlich der Bewirtschaftung ihrer Wohnanlage einen weiten Gestaltungsspielraum. Gerade bei regelmäßigen Wohngeldsäumnissen kann sich deshalb die Notwendigkeit ergeben, zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen ein zusätzliches finanzielles Polster zu schaffen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eingehende Rechnungen an die Gemeinschaft häufig nicht gleichmäßig über das Jahr verteilt sind, sondern gerade im 1. Quartal vermehrt anfallen können oder aus Vereinfachungsgründen für die weiteren Jahresquartale mitbezahlt werden. Deshalb kann auch zeitgleich mitdem Wirtschaftsplan eine Umlage beschlossen werden; es macht auch keinen Unterschied, ob eine solche "Wohngeldrücklage" getrennt neben dem Wirtschaftsplan beschlossen wird. Erst wenn benötigte Gelder erheblich zu niedrig oder erheblich zu hoch angesetzt werden, können Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt sein (so h.R.M.). Gleiches gilt auch im Zusammenhang mit einer Instandhaltungsrücklage (also dem finanziellen Polster für mögliche spätere Reparaturaufwendungen), insbesondere zur Vermeidung von Kreditaufnahmen (i.Ü. nur über Ermächtigungsbeschluss der Eigentümer in befristeter bzw. limitierter Höhe).

2. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in III. Instanz (Kostenentscheidung für I. und II. Instanz bleibt dem LG vorbehalten) bei Geschäftswertansatz für die III. Instanz von 25.000 DM.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 12.08.1994, 24 W 2762/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Eine solche vorgezogene Sonderumlage kann bei bestehendem Liquiditätsrisiko sicher jederzeit, d.h. integriert in einen Wirtschaftsplan (wie üblich) oder neben diesem mit der Folge zusätzlicher Vorauszahlungsverpflichtungen, beschlossen werden. Es ist tatsächlich so, dass Verwalter häufig gerade in den Anfangsmonaten eines Geschäftsjahres hohe Zahlungen in Erfüllung gemeinschaftlicher Verwaltungsaufgaben zu leisten haben, oftmals sogar - zeitversetzt - für schon erbrachte Versorgungsleistungen aus dem vergangenen Geschäftsjahr. Mit üblicher monatlicher Wohngeldvorauszahlung sind vielfach solche hohen Rechnungen (ohne Verzugsfolgen und Mehraufwand) nicht zu begleichen, insbesondere dann nicht, wenn hier Zahlungssäumnisse renitenter Wohngeldschuldner bekannt sind.

Ohnehin wird von mir seit langer Zeit empfohlen, die Wohngeldvorauszahlungspflicht in moderner Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung als Quartalszahlung zu vereinbaren und fällig zu stellen, besser natürlich noch als Halbjahres- oder sogar Jahreszahlung im Voraus. Verwalter könnten dann im Interesse aller Eigentümer sicher ohne jeden Zweifel billiger "wirtschaften" (hinsichtlich der laufenden, bekannten Gemeinschaftsausgaben). Es bestünde dann auch seltener die Notwendigkeit, "im Nachhinein" allseits "ungeliebte" Sonderumlagebeschlussfassungen herbeizuführen (mit neuerlichen Inkasso-Problemen).