Zwangshypothek: Berechtigter

Leitsatz

Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt daher nicht die Eintragung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Berechtigte einer Zwangshypothek.

Normenkette

ZPO § 867; WEG § 46

Das Problem

1. B ist im Grundbuch als Eigentümer des Wohnungseigentums 1 eingetragen. Rechtsanwalt R beantragt beim Grundbuchamt namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, beim Wohnungseigentum 1 eine Zwangshypothek einzutragen. R fügt einen für vollstreckbar ausgefertigten und mit Zustellnachweis versehenen Kostenfestsetzungsbeschluss bei. Dieser ist ergangen zwischen B und den anderen Wohnungseigentümern. Das Grundbuchamt trägt daraufhin in der Dritten Abteilung des Grundbuchs unter der laufenden Nr. 5 eine Zwangshypothek von 3.258,22 EUR zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein.
2. Gegen diese Eintragung wendet sich B im Wege des Widerspruchs mit dem Antrag, die Zwangssicherungshypothek zu löschen. Zur Begründung trägt er vor, er habe gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss sofortige Beschwerde eingelegt, über die noch nicht entschieden sei. Dem als Beschwerde ausgelegten Rechtsbehelf hilft das Grundbuchamt nicht ab mit der Begründung, die formellen und materiellen Voraussetzungen für die Eintragung der Zwangshypothek hätten im Eintragungszeitpunkt vorgelegen.
3. Das Oberlandesgericht weist darauf hin, mit der Beschwerde gegen eine Grundbucheintragung könne lediglich ein Amtswiderspruch oder eine Amtslöschung nach § 53 GBO verlangt werden, ein auf die übrigen Wohnungseigentümer lautender Titel sei nicht für die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geeignet und darüber hinaus seien die übrigen Wohnungseigentümer im Titel nicht wie erforderlich namentlich bezeichnet. B beantragt daraufhin einen Amtswiderspruch oder eine Amtslöschung nach § 53 GBO und beruft sich zur Begründung auf die Anfechtung des Kostenfestsetzungsbeschlusses.

Die Entscheidung

Das Rechtsmittel hat nach Ansicht des Gerichts aus von Amts wegen zu berücksichtigenden Gründen insoweit Erfolg, als die Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolgt werde. Die darüber hinaus begehrte Amtslöschung hingegen komme nicht in Betracht.

Einordnung des Widerspruchs

Zutreffend habe das Grundbuchamt den "Widerspruch" als Beschwerde gegen die Eintragung ausgelegt, denn nach dem Inhalt des Schreibens will B die ihm nach § 55 GBO mitgeteilte Eintragung nicht hinnehmen. Gegen Eintragungen im Grundbuch, an die sich gutgläubiger Erwerb anschließen könne, könne der betroffene Eigentümer die Beschwerde nämlich nur mit dem Ziel einlegen, nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einen Widerspruch gegen die Richtigkeit der beanstandeten Eintragung oder nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO eine Amtslöschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit herbeizuführen. Weil die Zwangshypothek nach § 866 Abs. 1, § 867 ZPO grundsätzlich von Dritten rechtsgeschäftlich gutgläubig erworben werden könne, gelte die Rechtsmittelbeschränkung auch für sie.

Begründetheit

Die Beschwerde habe Erfolg, als mit ihr die Eintragung eines Amtswiderspruchs herbeigeführt werden solle. Nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO könnten Eintragungen wegen inhaltlicher Unzulässigkeit von Amts wegen gelöscht werden. Dies betreffe Eintragungen, die einen Rechtszustand verlautbaren, den es aus Rechtsgründen nicht geben könne.

1. Eine Amtslöschung scheide aus, weil die beanstandete Eintragung gemäß §§ 866, 867 Abs. 1 ZPO ihrem Inhalt nach nicht unzulässig sei.
2. Allerdings sei das Grundbuchamt anzuweisen, zugunsten des B gegen die Eintragung der Sicherungshypothek einen Widerspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einzutragen. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setze gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen habe, durch die das Grundbuch unrichtig geworden sei. Dabei müsste die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein. Diese Voraussetzungen lägen vor. Der zur Eintragung vorgelegte Titel habe keine Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Inhalt. Denn der Kostenfestsetzungsbeschluss weise nach seinem insoweit klaren Wortlaut die "übrigen Eigentümer" der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubiger aus. Eine Titelauslegung gegen den Wortlaut sei nicht zulässig. Zudem resultiere die festgesetzte Kostenforderung nach dem weiteren Inhalt des Rubrums aus einem Anfechtungsverfahren, das gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zwischen dem anfechtenden Eigentümer und den übrigen Wohnungseigentümern zu führen sei. Die "übrigen Eigentümer" der Wohnungseigentümergemeinschaft seien aber rechtlich zu unterscheiden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter ihrer Bezeichnung gemäß § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG. Mit den in einer nicht rechtsfähigen Gemeinschaft verbundenen Miteigentümern einerseits und der Gemeinscha...