Zwangssicherungshypothek zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft obwohl Titelgläubiger "die übrigen Eigentümer der WEG" sind

Leitsatz

Keine Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch "für den Verband" aus einem auf "übrige Eigentümer" lautenden Titel

Normenkette

§§ 10 Abs. 1, 6, 7 WEG; §§ 53 Abs. 1, 71 GBO; § 1115 BGB; § 867 ZPO

1. Zum Sachverhalt:

Auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft trug das Amtsgericht (Grundbuchamt) zu deren Gunsten an einem Miteigentumsanteil eine Zwangssicherungshypothek ein und benachrichtigte die Eigentümerin vom Vollzug; der Eintragung waren vollstreckbare Ausfertigungen zweier Kostenfestsetzungsbeschlüsse vorgelegt, die als Gläubiger"die übrigen Eigentümer der WEG …." auswiesen. Mit Beschwerde wurde die Löschung dieser Eintragung begehrt, die das Grundbuchamt mit Nichtabhilfevermerk dem Senat vorlegte; der Senat hat dieses Rechtsmittel – als auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtet – für beschränkt zulässig gehalten und ihm insoweit stattgegeben.

2. Aus den Gründen:

2.1 Das Rechtsmittel ist als grundsätzlich statthafte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO zu behandeln; mit einer solchen Grundbuchbeschwerde kann jedoch nur gefordert werden, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit vorzunehmen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO). Unzulässig war die Eintragung nicht, weil die Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß §§ 866, 867 Abs. 1 ZPO ihrem Inhalt nach nicht unzulässig war. Allerdings war zugunsten der Beschwerdeführerin ein Widerspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einzutragen.

2.2 Vorliegend ging es inhaltlich nicht um Forderungen der Gemeinschaft, sondern um solche von 3. Seite, d.h. "die übrigen Wohnungseigentümer" als Titelgläubiger. Zwischen diesen und der Gemeinschaft handelt es sich um verschiedene Rechtssubjekte. Bei einer Zwangshypothek eingetragen werden können nur diejenigen Personen als Gläubiger, die durch Titel und Klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen sind; auf den materiell-rechtlichen Forderungsinhaber kommt es bei der Zwangshypothek nicht an (vgl. auch OLG-Senat NZM 2010 S. 478). Grundlage für das Tätigwerden des Grundbuchamts ist in einem solchen Fall allein der Vollstreckungstitel, ohne diesen materiell überprüfen zu müssen. § 1113 Abs. 1 BGB gilt im Übrigen nur für eine rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek.

2.3 Für das Grundbuchamt besteht keine Wahlmöglichkeit, ob es den im Titel ausgewiesenen Gläubiger oder den mutmaßlich materiell berechtigten Gläubiger einträgt. Vorliegend handelt es sich bei der als berechtigte Gläubigerin eingetragenen "Wohnungseigentümergemeinschaft" um ein anderes Rechtssubjekt als das in den Kostenfestsetzungstiteln ausgewiesene ("die übrigen Eigentümer"). Denn mit dem rechtsfähigen Verband und der nichtrechtsfähigen Miteigentümergemeinschaft existieren 2 unterschiedliche Zuordnungsobjekte für Rechte und Verbindlichkeiten, wie dies zwischenzeitlich in § 10 Abs. 1 WEG einerseits und in § 10 Abs. 6 und 7 WEG andererseits gesetzlich fixiert ist (h.M.). Insoweit wurde vorliegend das Grundbuch im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO unrichtig (verlautbarte Eintragung einer anderen Person als Inhaber der Zwangshypothek gegenüber den im Titel ausgewiesenen Gläubigern). In einem solchen Fall entsteht die Hypothek nicht wegen Fehlens der Zwangsvollstreckungsvoraussetzung, nämlich dem Fehlen der den Vollstreckungsgläubiger ausweisende Titel (vgl. auch Demharter, ZfIR 2001, S. 957/960).

Ob der Mangel nachträglich – etwa durch Umschreibung der Titel auf die Eigentümergemeinschaft – behebbar wäre, bedurfte vorliegend keiner Entscheidung.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 25.04.2013, 34 Wx 146/13