Zwangsverwaltung (Miete) / 3 Kautionsvereinbarung

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Vermieter die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO (Herausgabe beweglicher Sachen) vollstreckt werden kann.^[1]

Anlage der Mietkaution

Hat der Vermieter eine Kaution entsprechend § 551 BGB (Anlage von Mietsicherheiten) gesondert angelegt, so kann der Zwangsverwalter verlangen, dass ihm die entsprechenden Urkunden (Sparbuch, Kontounterlagen) ausgehändigt werden. Damit kann er auf die Kaution zugreifen.

Hinweis

Zwangsverwalterausweis genügt

Zur Durchsetzung dieses Anspruchs genügt der Zwangsverwalterausweis.

Ist die Kaution dagegen nicht gesondert angelegt, bedarf der Zwangsverwalter eines besonderen Titels, wenn er in das Vermögen des Vermieters vollstrecken will.

Wichtig

Zwangsverwalterausweis genügt nicht

Der Zwangsverwalterausweis genügt nicht.^[2]

Der Mieter hat seinerseits einen Anspruch gegenüber dem Vermieter, dass dieser die Kaution an den Zwangsverwalter aushändigt.^[3] War die Kaution nicht auf einem Sonderkonto angelegt und hatte der Mieter aus diesem Grund die laufende Miete zurückbehalten, auf einem Sparbuch angelegt und den angelegten Betrag dem Vermieter als Kaution zur Verfügung gestellt, so hat der Zwangsverwalter bei einer späteren Beschlagnahme des Grundstücks keinen Anspruch auf den zurückbehaltenen Mietzinsteil.^[4]

Das Zurückbehaltungsrecht kann auch gegenüber dem Zwangsverwalter ausgeübt werden, weil dieser die Pflichten aus dem Mietverhältnis in vollem Umfang erfüllen muss.^[5]

Hatte der Mieter die Kaution noch nicht bezahlt, kann ihn der Zwangsverwalter auf Zahlung der Kautionssumme in Anspruch nehmen. In diesem Fall muss der Zwangsverwalter die Kaution in einer § 551 BGB entsprechenden Weise anlegen.

Rückzahlung der Mietkaution

Hinweis

Zwangsverwalter muss Kaution zurückzahlen

Endet das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter die Kaution auch dann zurückzahlen, wenn ihm die Kautionssumme nicht vom Vermieter ausgehändigt wurde.

Dies folgt aus § 566a BGB. Danach tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kautionsvereinbarung ein. Der Erwerber ist deshalb auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn er diese nicht erhalten hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH^[6] gilt dasselbe für den Zwangsverwalter. Diese Ansicht ist zutreffend: Der Zwangsverwalter muss bis zur Beendigung der Zwangsverwaltung^[7] über die Kaution abrechnen. Ist die Kaution nicht mehr vorhanden, kann der Zwangsverwalter die Kaution zwar nur auf Kosten der Gläubiger zurückzahlen. Die Mieter können so auf ein Haftungsvermögen zugreifen, das ihnen ohne Zwangsverwaltung nicht zur Verfügung stünde. Die Besserstellung der Mieter ist aber vom Gesetz gewollt.^[8]

Solange die Zwangsverwaltung besteht, muss der Mieter den Zwangsverwalter und nicht seinen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen. Wird die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben, ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen.^[9]

Hinweis

Ändern des Klageantrags

Erfolgt die Aufhebung der Zwangsverwaltung zwischen Rechtshängigkeit und letzter mündlicher Verhandlung, so ist eine Klageänderung erforderlich; anderenfalls ist die Klage gegen den (früheren) Zwangsverwalter abzuweisen.

Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet und hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter herausgegeben, ist § 152 Abs. 2 ZVG unanwendbar.^[10] Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut voraus, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Beschlagnahme an den Mieter überlassen ist; es genügt also nicht, dass sie vor der Beschlagnahme überlassen war. Zum anderen dient die Zwangsverwaltung vornehmlich den Interessen der Gläubiger des Vermieters; diese Interessen würden beeinträchtigt, wenn der Zwangsverwalter die Kaution zurückgeben müsste, obwohl das Mietverhältnis bereits abgewickelt ist.

Der BGH hat in der Entscheidung vom 3.5.2006 offengelassen, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Beschlagnahme zwischen dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe erfolgt und der Zwangsverwalter die Nutzungsentschädigung zur Haftungsmasse zieht. Folgt man dem Wortlaut des § 152 Abs. 2 ZVG, muss dieser Fall dem noch bestehenden Mietverhältnis gleichgestellt werden. Solange der Mieter die Sache in Besitz hat, ist sie ihm überlassen. Zwar kann der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter nicht mehr wirksam werden. Während der Zeit der Vorenthaltung besteht aber ein Abwicklungsschuldverhältnis mit wechselseitigen Verpflichtungen.

Hinweis

Kautionsverwahrung und -rückzahlung als Zwangsverwalterpflicht

Die hieraus folgenden Vermieterpflichten sind vom Zwangsverwalter zu erfüllen; dazu gehört auch die Pflicht zur ...