1.2.1 Allgemeine Verfahrensvoraussetzungen
Voraussetzung für jedes gerichtliche Verfahren ist, dass die sog. allgemeinen Verfahrensvoraussetzungen vorliegen.
Überblick:
- Deutsche Gerichtsbarkeit, §§ 18 bis 20 GVG;
- Zuständigkeit;
- Rechtsweg (ZPO-Titel), § 13 GVG;
- Parteifähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausgeldschuldners, § 50 ZPO;
- Prozessfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und des Hausgeldschuldners;
- Prozessführungsbefugnis;
- Rechtsschutzbedürfnis.
Die allgemeinen Verfahrensvoraussetzungen sind aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Regel kein Problem, denn sie ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG partei- und prozessfähig. Die Verfahrensvoraussetzungen müssen aber auch für den Hausgeldschuldner vorliegen. Hier kann es mitunter zu Problemen kommen, etwa wenn dieser dement oder ein Kind ist oder diplomatischen Schutz genießt.
Diplomatischer Dienst
Der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek – Gleiches gilt in diesem Fall für alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen – steht an einem in Deutschland belegenen Gebäudeeigentum eines ausländischen Staates die Staatenimmunität entgegen, wenn der ausländische Staat Wohnungen in diesem Gebäude an Diplomaten seiner diplomatischen Mission als Dienstwohnung überlassen hat. Dies gilt auch, wenn diese Nutzung für Zwecke der diplomatischen Mission nicht den überwiegenden Teil des Gebäudes betrifft.
1.2.2 Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen: Titel – Klausel – Zustellung
Damit eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner Erfolg hat, müssen die allgemeinen und ggf. besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen.
1.2.2.1 Titel gegen den Hausgeldschuldner
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss über einen Titel gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verfügen. Hier ist darauf zu achten, dass die Zwangsvollstreckung gegen den "richtigen" Schuldner betrieben wird. Probleme ergeben sich z. B. bei Bruchteilseigentümern, Gesamthandseigentum oder BGB-Gesellschaften. "Titel" wird in der Regel ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil über Hausgeld im weiteren Sinne sein. Vorstellbar ist aber auch eine vollstreckbare Urkunde oder ein vollstreckbarer außergerichtlicher Vergleich. Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Titel oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind.
Tod des Schuldners
Verstirbt der Hausgeldschuldner, kann der Titel nach § 727 ZPO auf Antrag an das Prozessgericht auf den Erben umgeschrieben werden, damit gegen diesen vollstreckt werden kann. Der Antrag nach § 727 ZPO ist formlos möglich. In der Regel ist der Rechtspfleger des Prozessgerichtes 1. Instanz zuständig. Soll eine Titelumschreibung eines Vollstreckungsbescheids erfolgen, ist das Mahngericht, das den Vollstreckungsbescheid erlassen hat, zuständig.
Eine Umschreibung ist gemäß § 729 ZPO ggf. auch gegen einen Vermögens- und Firmenübernehmer möglich. Eine Titelumschreibung gemäß § 727 ZPO ist nicht erforderlich, wenn die Zwangsvollstreckung im Zeitpunkt des Todes des Schuldners bereits begonnen hat. Sie wird dann über seinen Nachlass fortgesetzt.
1.2.2.2 Klausel
Der Titel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss mit einer Vollstreckungsklausel im Sinne von § 725 ZPO versehen sein.
Beispiel für eine Klausel
"Vorstehende Ausfertigung wird dem _______ (Bezeichnung der Partei) zum Zweck der Zwangsvollstreckung erteilt".
Die Klausel kann auch für einen nur vorläufig vollstreckbaren Titel erteilt werden. Hier besteht aber das Risiko, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz zahlen muss, wenn der Titel endgültig nicht für sie vollstreckbar ist.
1.2.2.3 Zustellung
Der Titel muss dem schuldenden Wohnungseigentümer zugestellt sein. Zustellung meint nach § 166 Abs. 1 ZPO die Bekanntgabe eines Dokumentes an eine Person in der in diesem Titel bestimmten Form. Eine Zustellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten ("kurze Vollstreckbare").
1.2.3 Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen
Neben den allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen müssen die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen der §§ 751, 756, 765 ZPO vorliegen. Beispiele für besondere Vollstreckungsvoraussetzungen:
Eintritt eines Kalendertags
Hängt die Geltendmachung eines Anspruchs vom Eintritt eines Kalendertags ab, darf die Zwangsvollstreckung gemäß § 751 Abs. 1 ZPO nur beginnen, wenn der Kalendertag abgelaufen ist.
Vorliegen einer Sicherheitsleistung
Hängt die Vollstreckung von einer dem Gläubiger obliegenden Sicherheitsleistung ab, so darf gemäß § 751 Abs. 2 ZPO die Zwangsvollstreckung nur begonnen oder fortgesetzt werden, wenn der Nachweis über die Erbringung der Sicherheitsleistung vorliegt.
Zug-um-Zug-Leistung
Hängt die Vollstreckung von einer Zug um Zug zu bewirkenden Leistung de...