Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann wegen ihrer Hausgeldforderungen, die Geldforderungen sind, die Mobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 808 ff. ZPO und die Immobiliarzwangsvollstreckung gemäß §§ 866 ff. ZPO oder beides nebeneinander betreiben.^[1]

[1] Zu den einzelnen Vollstreckungsmaßnahmen vgl. auch Deckert, ZWE 2006, S. 318, 320; Häublein, ZWE 2004, S. 48, 55; Vogl, ZMR 2003, S. 716; Hogenschurz, DWE 2004, S. 124.

1 Grundsätze und Überblick zur Zwangsvollstreckung

1.1 Bonitätsprüfung

1.1.1 Übersicht

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgreich vollstrecken, benötigt sie Informationen über den Hausgeldschuldner. Außerdem ist aus Kostengründen zu klären, ob eine Zwangsvollstreckung zu einem bestimmten Zeitpunkt überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Die für diese Fragen notwendigen Informationen muss teilweise der Verwalter sammeln. Wichtig sind Informationen unter anderem zu:

• Kontoverbindung

  Einem Brief oder anderen Unterlagen des Hausgeldschuldners, z. B. einer Einzugsermächtigung, kann ggf. dessen Kontoverbindung entnommen werden. Ggf. kann diese auch beim Arbeitgeber des Hausgeldschuldners erfragt werden oder sie ist im Internet (Homepage des Hausgeldschuldners) erhältlich.

• Grundbesitz

  Der Grundbesitz des Hausgeldschuldners ist bekannt, soweit er sich in der Wohnungseigentumsanlage befindet. Daneben können Anfragen für weiteren Grundbesitz an das Amtsgericht, Grundbuchamt, zum Teil auch an das Katasteramt gerichtet werden. Jedes Grundbuchamt führt eine Eigentümerkartei, die Auskunft darüber erteilt, ob eine bestimmte Person über Grundbesitz verfügt. Bei dem jeweiligen Grundbuchamt kann ein Antrag auf Auskunft gestellt werden. Für diese Auskunft muss der Antragsteller ein berechtigtes Interesse darlegen. Dieses liegt dann vor, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt und sachliche Gründe für die Einsichtnahme vorträgt, die belegen, dass die Einsichtnahme nicht unberechtigten Zwecken oder bloßer Neugier dient.^[1]

  Musterschreiben: Antrag des Verwalters auf Erteilung von Grundbuchauszügen

  An das

  Grundbuchamt

  ____________

  ____________

  Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs wegen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen

  Sehr geehrte Damen und Herren,

  ich beantrage Auskunft und ggf. Erteilung eines einfachen, unbeglaubigten Grundbuchauszugs über Grund- und/oder Wohnungseigentum von _____________ [Name und Anschrift des Schuldners].

  Mir ist bekannt, dass ein Grundbuchauszug nur erteilt werden kann, wenn dafür ein berechtigtes Interesse dargelegt ist (§ 12 GBO). Dieses berechtigte Interesse begründe ich wie folgt:

  Mit Beschluss vom ________ wurde ich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer __________ zum Verwalter bestellt. Eine Kopie des Bestellungsbeschlusses lege ich bei.

  Gegen ____________ [Name des Schuldners] wurde wegen ausstehenden Hausgeldes ein Verfahren vor dem Amtsgericht _______, Az. _______ geführt, in dem __________ [Name des Schuldners] zur Zahlung verurteilt worden ist. Eine Kopie der vollstreckbaren Ausfertigung lege ich bei.

  Bis heute hat ____________ [Name des Schuldners] keine Zahlungen geleistet, weshalb ich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt bin, gegen __________ [Name des Schuldners] Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einzuleiten. Eine Kopie des Ermächtigungsbeschlusses lege ich bei.

  Verwalter

• Insolvenz

  Ob ein Wohnungseigentümer insolvent ist, kann unter anderem unter der Adresse www.insolvenzbekanntmachungen.de recherchiert werden.

• Sonstiges Vermögen

  Auf die für eine Lohnpfändung wesentliche Ermittlung eines Arbeitgebers sind viele Detektivbüros spezialisiert.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 17.6.2015, I-15 W 210/14.

1.1.2 Vermögensauskunft

Um sich über das Vermögen des Hausgeldschuldners einen Überblick zu verschaffen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht selbst tätig werden. Denn nach § 802a Abs. 2 Nr. 2 ZPO kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Vermögensauskunft des Schuldners^[1] einzuholen.^[2] Eine solche Vermögensauskunft stellt eine selbstständige Vollstreckungsmaßnahme dar, die schon zu Beginn des Vollstreckungsverfahrens erfolgen kann und unabhängig von einem erfolglosen Vollstreckungsversuch ist.

Muster: Antrag auf Abnahme einer Vermögensauskunft

Im Rahmen des Formulars für den Vollstreckungsauftrag hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu wählen, ob sie den Antrag auf Abnahme einer Vermögensauskunft mit oder ohne vorherigen Sachpfändungsversuch stellt:

Die eigentliche Vermögensauskunft besteht aus 2 Teilen:

• der Vorlage eines Vermögensverzeichnisses sowie
• der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, dass das Vermögensverzeichnis vollständig und richtig erstellt wurde.

Nach § 802c ZPO ist der Hausgeldschuldner verpflichtet, auf Verlangen des Gerichtsvollziehers Auskunft über sein Vermögen zu erteilen sowie seinen Geburtsnamen, sein Geburtsdatum und seinen Geburtsort anzugeben. Handelt es sich bei dem Hausgeldschuldner um eine juristische Person oder um eine Personenvereinigung, so hat sie ihre Firma, die Nummer im Registerblatt im Handelsregister und ihren Sitz anzugeben. Zur A...