Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3 Immobiliarzwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück (Immobiliarzwangsvollstreckung), in der Regel in das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners, kann nach § 868 ZPO auf 3 kombinierbaren Wegen erfolgen:

• durch Einführung einer Sicherungshypothek für die Forderung in das Wohnungseigentum,
• durch eine Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums oder
• durch eine Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums.

Bester Weg

Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums sind in der Praxis in der Regel die besten Maßnahmen, zwangsweise Hausgeld beizutreiben.

3.1 Sicherungshypothek

3.1.1 Allgemeines

3.1.1.1 Dingliche Sicherheit

Eine Sicherungshypothek, eingetragen als Zwangshypothek, bietet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Befriedigung, sondern eine dingliche Sicherheit, indem das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners in Höhe der Forderung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpfändet wird. Die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann allein mit einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung – ggf. aufgrund der Zwangshypothek – eintreten.

3.1.1.2 Maßnahme der Zwangsvollstreckung

Die Eintragung einer Sicherungshypothek ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Es müssen sowohl die Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein, als auch ein nach den Vorschriften und Verfahrensgrundsätzen der Grundbuchordnung zu behandelndes Grundbuchgeschäft.^[1] Sowohl die grundbuchlichen als auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen müssen daher vorliegen. Der Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wegen Hausgeldansprüchen, die ein Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen, eine Sicherungshypothek einzutragen, kann nicht unter Hinweis auf ein angeblich fehlendes Rechtsschutzbedürfnis^[2] versagt werden.^[3] Eine Sicherungshypothek erfasst nämlich alle titulierten Ansprüche und ist nicht begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes.

Verbot der Doppelsicherung

Ein Verbot der Doppelsicherung – unabhängig davon, inwieweit man ein solches annimmt – kann der unbeschränkten Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht entgegenstehen. Eine unbeschränkte Eintragung ist möglich.^[4] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ihre Forderung aber auch bedingt eintragen lassen.^[5] Der Eintragung einer bedingten Zwangshypothek analog § 322 Abs. 5 AO^[6] zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht in Betracht kommt, steht dabei der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegen.^[7]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 14.6.2014, 1 W 276/09, ZfIR 2010 S. 516; KG Berlin, Beschluss v. 3.2.1987, 1 W 5441/86, NJW-RR 1987 S. 592.

[2] Entsprechend § 54 GBO.

[3] LG Düsseldorf, Beschluss v. 16.7.2008, 19 T 113/08, NJW 2008 S. 3150; Schneider, ZMR 2008, S. 820; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 28 Rn. 190; a. A. AG Duisburg, Beschluss v. 29.7.2008, 76a C 24/08, NZM 2008 S. 937; AG Neuss, Beschluss v. 14.5.2008, NE-19364-15, NZM 2008 S. 691; Zeiser, Rpfleger 2008, S. 58.

[4] OLG Stuttgart, Beschluss v. 4.11.2010, 8 W 83/10, NZM 2011 S. 335; ebenso LG Düsseldorf, Beschluss v. 16.7.2008, 19 T 113/08, ZMR 2008 S. 819; Drasdo, ZWE 2012, S. 406, 408; Schneider, ZWE 2011, S. 402; Schneider, ZMR 2008, S. 820 ff.; a. A. Zeiser, Rpfleger 2008, S. 58; Böhringer, NotBZ 2008, S. 179, 184; Böttcher, Rpfleger 2009, S. 182.

[5] Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 79.

[6] Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 78.

[7] BGH, Urteil v. 20.7.2011, V ZB 300/10, ZWE 2011 S. 401.

3.1.1.3 Gründe für eine Sicherungshypothek

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich aus verschiedenen Gründen für eine Sicherungshypothek entscheiden. Ein Vorteil besteht darin, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem freihändigen Verkauf ihre Bereitschaft zur Löschung der Hypothek, an welcher der Hausgeldschuldner ein Interesse haben wird, abkaufen lassen kann. Ferner kann eine Sicherungshypothek eine Versteigerung in Rangklasse 4 ermöglichen. Sie geht dann allerdings nur den Ansprüchen persönlicher Gläubiger der Rangklasse 5 vor. Ferner ist das Vorrecht in der Rangklasse 2 umfangmäßig beschränkt. Die Zwangssicherungshypothek bietet aber auch noch weitere Vorteile:^[1]

• die Beteiligtenstellung und die Rechte eines Beteiligten in der Zwangsversteigerung, § 9 ZVG;
• ein Ablösungsrecht gegenüber den vorrangig eingetragenen Rechten, § 268 BGB § 1150 BGB;
• die Geltendmachung des gesetzlichen Löschungsanspruchs, der kraft Gesetzes zum Inhalt der Sicherungshypothek gehört, § 1179a BGB.

[1] Bruns/Hintzen, ZWE 2018, S. 73, 78; Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 56.

3.1.2 Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek

3.1.2.1 Überblick

Die Eintragung einer Sicherungshypothek bedarf eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag ist gemäß § 867 Abs. 1 ZPO an das Grundbuchamt zu richten.^[1] Dem Antrag beizufügen ist ein zur Zwangsvollstreckung geeigneter Titel über die zugrunde liegenden Hausgeldforderungen. Der Antrag muss die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Hausgeldschuldner aufzählen.

[1] In der Regel eine Abteilung des...