Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 4 Zwangsvollstreckung in Sondernutzungsrechte

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken.

4.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum

Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung umfasst dann immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.^[1]

[1] Schmid, ZfIR 2011, S. 733, 736; a. A. Schuschke, NZM 2002, S. 830, 832.

4.2 Vollstreckung nur in das Sondernutzungsrecht

Soll nur in das Sondernutzungsrecht vollstreckt werden, sind nach h. M. zu unterscheiden die Zwangsvollstreckung in ein Sondernutzungsrecht, das nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt eines Sondereigentums gemacht wurde (dingliches Sondernutzungsrecht), und die Zwangsvollstreckung in ein bloß vereinbartes Sondernutzungsrecht (schuldrechtliches Sondernutzungsrecht).

4.3 Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht

Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht soll ein selbstständiges Vermögensrecht sein und jedenfalls zugunsten eines Wohnungseigentümers gepfändet und diesem zur Einziehung überwiesen werden können.^[1] Die Verwertung sei dadurch möglich, dass das Recht einem anderen Wohnungseigentümer veräußert oder – ist der Gläubiger Wohnungseigentümer – dem Gläubiger übertragen wird. Soweit es um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht, muss allerdings unterschieden werden. Wenn diese Wohnungseigentümerin ist, gilt nichts anderes. Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hingegen keine Wohnungseigentümerin ist, ist fraglich, was gilt. Denn ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann nach § 398, § 399 Var. 1 BGB eigentlich nur an einen anderen Wohnungseigentümer "übertragen" werden.^[2] Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber auch kein "Dritter" ist, sondern die Wohnungseigentümer "repräsentiert", sollte ihr ein Vorgehen nach § 857, § 835 Abs. 1 ZPO möglich sein.^[3]

Gebrauchsrecht und kein Vermögensrecht

Da es sich beim Sondernutzungsrecht im Wesentlichen um ein Gebrauchsrecht handelt, ist es nach hier vertretener Ansicht kein Vermögensrecht. Jedenfalls müsste bei der Verwertung der Berechtigte des Gebrauchsrechtes neu bestimmt werden. Hierzu ist das Gericht aber nicht befugt.

[1] § 857, § 844 ZPO.

[2] OLG Stuttgart, Beschluss v. 15.4.2002, 8 W 492/00, NZM 2002 S. 884, 885; Schuschke, NZM 1999, S. 830, 831; Ott, ZWE 2010, S. 335; Ott, Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum, S. 176.

[3] A. A. Schmid, ZfIR 2011, S. 733, 736.

4.4 Dingliches Sondernutzungsrecht

Für das dingliche Sondernutzungsrecht ist umstritten, ob es sich bei diesem um ein "anderes Vermögensrecht" im Sinne des § 857 ZPO handelt.^[1] Weil ein dingliches Sondernutzungsrecht Inhalt eines Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums wird, ist es überzeugender, dass dieses kein eigenständiges Vermögensrecht im Sinne des § 857 ZPO ist und nur ein indirekter Zugriff im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum des jeweiligen Berechtigten in Betracht kommt.^[2] Diese restriktive Ansicht überzeugt, da bereits das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht kein Vermögensrecht ist.

[1] Bejahend LG Stuttgart, Beschluss v. 20.12.1988, 2 T 934/88, DWE 1989 S. 72; Schuschke, NZM 1999, S. 830, 831; verneinend OLG Stuttgart, Beschluss v. 15.4.2002, 8 W 492/00, NZM 2002 S. 884; Schneider, Rpfleger 1998, S. 53, 60; Ott, Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum, S. 177 m. w. N.; offen gelassen von BGH, Beschluss v. 22.4.2010, VII ZB 15/09, NJW 2010 S. 2346 Rn. 15.

[2] Schmid, ZfIR 2011 S. 733, 736; Ott, ZWE 2010, S. 335.

4.5 Pfändung des Zuweisungsrechtes

Weiß der nach § 8 WEG Aufteilende (noch) nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".^[1] Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg soll darin bestehen, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinbaren, dass einer von ihnen – in der Regel der Aufteiler (= Bauträger) – das Recht hat, den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum (Allein-)Gebrauch "zuzuweisen".^[2] "Zuweisung" meint, dass der Berechtigte den (noch unbekannten) Sondernutzungsberechtigten und den Gegenstand benennt. Ein anderer Weg besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch zuweist.

Zuweisung

Der Sache nach geht es bei einer "Zuweisung" schlicht darum, namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümer (= als Vertreter mit Vertretungsmacht) im Sinne von § 317 BGB den Inhalt einer Vereinbarung zu bestimmen.

Derartige "Zuweisungsrechte" sollen nach § 857 ZPO als sonstiges Recht gepfändet werden können. Dies folge daraus, dass, wenn ein Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte treuhänderisch für den aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschiedenen Bauträger verwaltet, die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden Ansprüche des Ausgeschiedenen – auch das Zuweisungsrecht – grundsätzlich pfändbar seien.^[3] Wie das Recht aus dem Treuhandverhältnis, so müsse dann aber auch das Recht, ein Sondernutzungsrec...